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绍兴青云上府

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一、 项目基础概况

项目位置：绍兴市上虞区下管镇镇政府南侧（下管镇新民村党群服务中心旁），紧邻百悬线与下钱线交叉口。

项目规模：总占地面积约1.48万平方米，总建筑面积约1.68万平方米，容积率仅1.2，绿化率30%，整体规划为低密社区。

建筑规划：项目共规划10幢建筑，包括5幢7层纯洋房和6幢3层排屋，总户数约119户，为毛坯交付现房（已于2025年9月30日全面交付）。

开发背景：项目为本土房企开发，资金链与交付保障相对稳定，物业公司为中澳物业，物业费约1.7元/㎡/月。

二、 区域与板块价值

板块定位：下管镇位于上虞区南部山区，属于“生态康养+乡镇生活”板块，是上虞典型的“生态文旅+农业乡镇”，拥有“省级森林城镇”称号，生态环境极佳，但城市能级相对较低，无地铁覆盖，日常通勤以自驾为主。

区位优势：项目位于下管镇核心区，周边生活氛围浓厚，下管镇政府、下管镇中心小学、下管镇卫生院、下管镇农贸市场、商业街等配套环伺，可满足日常基础生活需求；但缺乏大型商业综合体，距离上虞主城区较远（约35公里，车程约50分钟），适合作为“周末居所”或“养老房”，不适合对主城区通勤要求极高的群体。

三、 产品与户型解析

产品业态：项目采用“洋房+排屋”的混合布局，洋房为7层低密建筑，排屋为3层低密建筑，整体呈现“南低北高”的视觉落差，采光与视野较好。

洋房户型（建面约76-132㎡）：主打高实用率与功能分区，适合刚需及改善型客群。

建面约76㎡（两房两厅两卫）：极致紧凑设计，实现“76㎡做两房”的空间利用，总价门槛低（约50万起），适合预算有限的年轻群体或单身人士。

建面约88㎡（三房两厅两卫）：三房两厅两卫布局，南北通透，三开间朝南，适合年轻家庭的首套或二套置业。

建面约132㎡（四房两厅两卫）：改善型户型，南向面宽约10米，双联阳台+主卧飘窗，U型厨房，在紧凑面积内实现了四房功能，适合多代同堂家庭。

排屋户型（建面约203-209㎡）：主打“有天有地”的院墅生活，户户带私家庭院，地下室层高约5.4-5.9米，可隔层打造影音室、健身房等多功能空间，实际使用面积远超产权面积，总价约200万起，适合乡镇改善客群。

四、 景观与社区规划

景观环境：项目背靠下管镇山体，周边被农田、溪流环绕，空气质量优良，负氧离子含量高，内部社区绿化率30%，整体环境界面偏向“生态康养型”，呈现“开门见山、推窗见绿”的山居体验。

社区配套：部分楼幢设有架空层，规划为全龄活动空间（如儿童游乐、健身区），增加了公共空间；社区内规划有少量商业配套（位于住宅楼下一层）及社区用房，但整体商业能级较低，主要依赖镇区配套。

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