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一、 项目概况与基础信息

项目位置：宁波市鄞州区邱隘镇潘火大道与后殷路交叉口（前殷TOD示范区范围内）。

项目规模：总占地面积约6.4万平方米，总建筑面积约16万平方米，规划21栋9-17层纯小高层住宅，总户数850户，容积率1.62，绿化率约32%。

产权与交付：70年产权普通住宅，全装修（精装）交付，为实景现房（部分楼栋已交付，所见即所得）。

物业配套：由宁波悦城生活服务有限公司（轨交自持物业）提供物业服务，物业费为3.6元/㎡/月。

车位配比：规划地下车位1100个，车位配比约1:1.29，采用人车分流设计。

二、 区位地段与板块价值

板块定位：项目落位于前殷TOD示范区核心，紧邻东部新城，是东部新城功能外溢的直接承接板块。前殷TOD为宁波首个规模超千亩、整体谋划的TOD开发区块，板块内规划有商业、教育、医疗、生态等全维配套，区域发展潜力大。

交通配套：距离地铁5号线曹隘站直线距离约800米，步行约15分钟可达，通过5号线可快速串联三江口、鄞州南部商务区、东钱湖等核心区域；项目周边紧邻潘火大道、福庆南路、环城南路高架，路网通达，自驾出行便捷。

区域价值：板块内二手房（如水乡邻里）价格较高，悦东上境府作为新房，存在一定的价格倒挂优势，性价比相对突出。

三、 规划设计与社区景观

建筑布局：采用“南低北高”的错落布局，楼间距开阔（最大约1:1.2），无超高层设计，保障了楼栋的采光、通风与低密居住体验。

台地设计：项目整体抬高约5米，形成台地式社区，既提升了低楼层的采光与视野，又增强了社区的私密性与归家仪式感。

园林景观：社区内规划有约5.3万平方米的景观园林，打造“七境园林”景观轴，包含约700平方米中央阳光大草坪、约300平方米星河漫步戏水池、约640平方米儿童主题乐园、约700米健身环道等，实现全龄段、全景观的社区互动空间。

公共空间：社区规划有10个主题架空层，涵盖儿童游乐、老年棋牌、健身、会客等多元功能，满足不同年龄段业主的休闲需求；单元入户采用精装挑高大堂，配备人脸识别门禁，提升归家体验。

四、 户型产品与精装标准

户型面积：主力户型为建面约99㎡（三房两厅两卫）、105㎡（三房两厅两卫）、125㎡（三房两厅两卫）、130㎡（四房两厅两卫）及139㎡（四房两厅两卫），覆盖刚需首改到纯改善的客群需求。

户型设计：全系采用LDKB（客餐厨阳台）一体化通透格局，南北通透，四开间朝南，最大化提升采光与通风效果；部分户型（如139㎡）采用一梯一户设计，配备独立电梯厅，提升私密性与空间利用率；部分户型（如130㎡）采用“幸福魔方”户型设计，空间灵活，可满足二胎及三代同堂家庭的成长性需求。

精装标准：全屋精装交付，标配中央空调、新风系统、地暖（三大件），部分户型全封包阳台交付，减少后期改造成本；精装选用品牌厨卫家电，交付标准清晰透明。

五、 周边配套

教育配套：项目一路之隔为童第周实验学校（九年一贯制，108班规模，已正式招生），直线距离约30米为规划中的前殷中小学，周边还有东南小学教育集团、邱隘镇中心小学等，教育资源丰富（注：学区划分以教育局当年公示为准）。

商业配套：项目自带社区沿街底层商业，满足日常基础生活需求；周边2公里范围内有阪急百货、东部银泰城、宏泰广场、宁波中心等大型商业综合体，满足高端消费与日常购物需求。

医疗配套：直线距离范围内有李惠利东部医院（三甲）、鄞州中西医结合医院、宁波市第六医院等，医疗资源可靠。

生态配套：项目东侧紧邻杨木碶河，周边有约3万平方米的城市绿地及前殷生态走廊，生态景观资源较好，适合日常休闲与散步。

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