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上海璞园

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一、 项目基础信息

开发商：上海金富门酒店有限公司（宝山本地国企，资金稳健，交付零风险）。

项目位置：上海市宝山区牡丹江路1287号（白玉兰公园旁）。

产权年限：50年（商业/商办用地，不限购不限贷，可注册公司）。

项目规模：总占地约2.3万㎡，总建面约3.2万㎡，容积率1.0，绿化率约40%。

产品构成：38栋国际大师定制独栋商墅 + 1栋21层精装服务式公寓，分四大主题组团（一区、二区、三区、四区）。

交付标准：独栋商墅为毛坯交付，精装公寓为精装全配带软装，全现房交付，款清即可入住/使用。

物业公司：第一太平戴维斯（国际顶级物业），公寓物业费4.8元/㎡/月，商墅物业费8.0元/㎡/月。

车位配置：车位比约1:2，地下车位约150个，独栋每户配2-3个专属车位，配备新能源充电桩。

二、 核心区位与交通配套

板块价值：项目位于宝山淞宝核心、吴淞城市副中心与北滨江黄金岸线双重辐射区，直距吴淞口国际邮轮港约1.5公里，紧邻吴淞创新城，占位北上海科创价值高地。

商圈配套：一街之隔为宝乐汇生活时尚中心，步行5分钟可达安信商业广场、宝龙城市广场，3公里内覆盖牡丹江路全业态商圈（宝山“南京路”），商业繁华，生活便利。

生态配套：无缝衔接3.2万㎡白玉兰中央公园，步行10分钟可达友谊公园、宝山滨江公园、吴淞炮台湾湿地森林公园，生态资源优越，推窗即享绿意。

医疗配套：直线距离约2公里内有上海市宝山区中西医结合医院（三甲），约3公里可达复旦大学附属华山医院北院（三甲），医疗资源完善。

教育配套：周边有宝山区实验小学、上海市宝山中学、上海大学附属中学等优质教育资源环绕，全龄段教育体系完善。

交通配套：步行约800米可达地铁3号线宝杨路站，畅达虹口足球场、上海火车站；自驾约3公里驶入外环高速，15分钟直达五角场，30分钟抵达人民广场，40分钟直达虹桥枢纽，多维交通体系高效便捷。

三、 产品亮点与户型解析

独栋商墅（核心产品）：建面约150-240㎡，地上2层（各约4.5米） + 地下1层（约2.2米），部分户型层高达11.2米，实际使用面积可翻倍，得房率高达200%。空间灵活，可自由分隔为3-4层，适合作为私人会所、企业总部、艺术展馆、商务接待等多元用途。项目由日本建筑学会会长古谷诚章、东京艺术大学教授北川原温、中国建筑大师王兴田等国际大师联袂定制，分为“一切从保罗克利开始”、“庭屋如一”、“城市像素”、“中式美学田子坊”四大建筑艺术组团，兼具艺术价值与收藏价值。

精装服务式公寓：建面约60-85㎡（一至两房），精装全配，适合投资或自住，总价约200-350万，门槛相对亲民。

建筑与景观设计：项目整体呈围合式布局，独栋商墅沿白玉兰公园排布，楼栋朝南向，保障每户的公园景观视野。社区整体抬高1.3-1.4米，打造“首层聚落-公园绿岭-立体街区-空中连廊-岭上独栋”的三维立体格局，结合四季理念设计独栋庭院，实现建筑与自然的完美融合。

四、 项目价值与优势总结

地段稀缺性：主城核心低密资产，内环外少有的1.0容积率，在限墅政策下，城市独栋产品稀缺，具备较高的资产保值与增值潜力。

产品稀缺性：大师定制、绝版挑高、全现房，填补了北上海高端不限购独栋商墅市场的空白，满足高净值人群对私密空间、圈层社交和资产配置的需求。

配套成熟度：板块配套成熟，公园、商业、交通、医疗等资源触手可及，实现“出则繁华，入则宁静”的高端生活体验。

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