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上海明园森林都市

售楼处电话400-186-1314转0000

温馨提示：案场限流 看房请务必提前来电预约登记！

项目分期与核心基础参数

分期详情

一期（滴翠苑）：2007 年竣工，高层住宅，容积率 2.2，绿化率 50%，物业费 1.95 元 /㎡/ 月；

二期（揽翠苑 / 揽翠艺墅）：纯别墅社区，容积率仅 0.62，绿化率 > 50%，原生香樟林环绕，62 套叠墅 / 联排，毛坯交付；

三期（涵翠苑）：高层公寓，2013 年左右建成，813 套，户型偏改善；

四期（叠翠苑 / 静安穆舍）：3 幢高层 + 3 栋小高层，有大平层与沿街商铺，精装现房。

开发商：明园集团（上海东北明园实业发展有限公司）；物业分阶段由星海时尚、家必安等负责；70 年住宅产权（可落户、民水民电通燃气，有学区划片）。

规模与硬件：总占地约 408 亩，总建面约 49 万㎡；高层区 2 梯 4–6 户，别墅为独门独院；车位有地下 + 地上，租金因期而异，约 400–600 元 / 月。

交通出行

地铁：1 号线汶水路站步行约 650 米，1 站到马戏城、大宁国际；换乘 8/10/20 号线便捷；20 号线（在建 / 已通段）进一步强化片区轨交网络。

自驾：紧邻共和新路（南北高架）、汶水路；5 分钟上中环，快速到虹桥、人民广场、陆家嘴；高峰时段南北高架有拥堵。

公交：周边多条线路覆盖大宁、静安寺、虹口足球场等。

周边配套

商业：大宁国际商业广场、协信星光广场、大宁音乐广场步行 / 骑行可达，餐饮、影院、超市、高端零售齐全。

教育：周边有大宁国际小学、闸北实验小学、市北初级中学、上海大学市北附属中学等；学区以当年教育局划片为准，务必提前核实。

医疗：上海市第十人民医院（三甲）、静安区中心医院，步行 / 地铁 10–15 分钟可达。

生态：小区绿化率高达 50%，二期别墅有原生香樟大道；临近大宁郁金香公园（大宁绿地），日常休闲、亲子活动场地充足。

亮点与不足

亮点：大宁成熟地段，近 1 号线；高绿化率，二期纯别墅极其稀缺；户型跨度大，刚需到终极改善都有选择；物业费偏低（高层 1.95 元 /㎡/ 月）；配套闭环无需等待。

不足：一期房龄已近 20 年，部分装修需翻新；部分高层楼栋临近共和新路 / 汶水路，有噪音与粉尘；别墅总价门槛极高；车位在高峰时段略紧张。

购买提示

区分清楚分期与产权、抵押查封、是否满五唯一，避免税费超预算；精装房务必核对交付标准清单。

现场实测：高架侧楼栋的噪音（夜间更明显）、低楼层采光时长、电梯运行效率、小区安保与公共区域维护情况。

别墅需额外核实土地出让金、产证面积（含地下 / 露台）、能否加装电梯、物业对装修的限制。

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