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嘉善金悦学府

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在嘉善看房的客户群体中80%应该都了解过金悦学府，过去一年大部分时间金悦学府的销量在嘉善排名第一，卖的好也有其原因，中肯评价下这个项目。先讲优势，后面讲劣势。

优势之一：地段处于主城区+TOD中心！

主城区的优势非常重要，一座城市人口最集中，配套最齐全的地段一定是在主城区，未来二手房流通性比较好。

金悦学府处于嘉善北部新城魏塘街道中新TOD新城板块，这也是长三角一体化示范区发展的重要组团，其价值仅次于嘉善高铁新城CBD中心。

TOD模式，即以城市轨道交通为点，在5-10分钟步行范围内建设商业，学校，医疗，文化，公园，办公楼，住宅等，打造宜居城区。在人口密集的新加坡，日本，以及香港TOD中心相对比较成熟，这也是借国外城市经验发展长三角地区。

优势之二：价格处于低洼阶段，板块投资原始股！

在环沪主城区中，单价1.5万左右能买到好地段的也只有嘉善，其他昆山、太仓、平湖市区的单价都不便宜，这些城市都经历过主城区的全面建设更新，当下也只有嘉善的主城区界面相对落后，所以拥有投资价值。

北部新城是2020年开始启动建设，其高标准的规划是在未来100年不落后，未来配套逐步完善，以及城市界面的蝶变过程，是很好的投资过程。

5年内可期待的是轨道交通通车，5站青浦，12站虹桥国际，沿途换乘上海17,13号线，以及苏州地铁；嘉善四中新校区学校2024年竣工入学，以及五年内板块内城市界面将会有很大变化，周围安置房小区入住，烟火气提升，这些都将会影响其价值。

当下成交的单价在昆山太仓只能买乡镇上，即便是通了地铁的花桥陆家镇都比这边贵，而花桥陆家虽然距离上海近，有轨道，但库存高且配套跟不上嘉善主城区，宁做鸡头不做凤尾，这边毕竟是在主城区。

同时嘉善郊区像枫尚学府楼盘单价也要卖这个价格，以及城东锦博学府大众馨苑卖的还更贵，而嘉善还没有完全形成价格层次，就是主城区和郊区乡镇价格还相差不大，不像昆山乡镇上价格只有主城区的一半，这个价格层次还没展开，未来要么主城区会补涨上去，要么嘉善郊区乡镇跌一半。

优势之三：距离沪苏嘉轨道交通中新产业园站1公里左右。

这是销量高的重要因素，也是上海方向过来买的主要看中原因，沪苏嘉轨道交通是环沪目前最有投资价值的一条轨道；15分钟到青浦，而价格只有沿线青浦新城的35%，40分钟内虹桥国际商务中心（闵行华漕），价格只有虹桥板块同类的20%，未来有很大补涨机会。

沪苏嘉轨道交通是纳入上海地铁运营系统，平均3公里为一站，是阶段短途日常通勤的轨道交通，和今天即将开通分苏州S11市域轨道交通一样，以及已经开通的杭海城际铁路相同，地图上显示都叫地铁站。

相比苏州S11号沿线1公里范围内，价格基本都是在2万以上，品质好的在2.5万左右，品质好+主城区+配套好的基本上在3万单价了。

沪苏嘉影响的不单单是北部新城中新TOD板块，而是嘉善第一条和上海，同时和苏州互通互联的市域轨道交通，将会带动整个嘉善的城市价值，与此同时嘉善主城区的界面配套，教育提升，环境整治，以及每年上千亿的产业投资规模陆陆续续竣工，未来城市价值飞速变化，这个过程是最好的投资机会。

优势之四：板块内库存地，产业强，楼盘品质优。

北部新城在大面积的拆迁重建，这两年的变化是很大的，当下还有很多民房都处于拆迁和待拆迁状态；一手商品房小区只有鸿翔天宸府，翡翠公馆，以及在售的金悦学府，老小区有3个，以及在建2个安置房小区本地人入住。

中新产业园作为嘉善未来经济增长的重要引擎，主要以集成电路，智能传感等新能源企业为主，在一块空地上全新谋划，产业在不断引进，城北就业人口高于城南板块。

当下嘉善二手房成交量最高的是城东惠民街道，依托就是城东经济开发区，嘉善库存最高是城南，而城北作为刚启动的新城区，拥有中新这样的产业园区，本身住宅楼盘就少。

小区为央企金茂，金地商置，碧桂园三大开发商联合打造，重点是后期物业由金茂这样的央企负责，小区管理和品质在城北算是数一数二的。

优势之五：全龄段九年一贯制公立学校配套。

学区对于置业来讲是非常重要的因素，这一轮楼市回调中学区房大多很坚挺，也是反弹力度非常快的。

金悦学府配套建设一所公立幼儿园，同时小区一路之隔是在建嘉善四中新校区，也是长三角一体化示范区学校探索上海教育5+2教育模式，由上海设计规划的重点学校。

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该学校总投资5.4亿元，占地101亩约6.7万方，为九年一贯制学校，规划54个班，预计招收2250名学生，其中，初中部规划18个班，提供810个学位，小学部36个班，提供1440个学位，同时设计400个停车位方便家长接送孩子停车。

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在整个嘉善老城区中这所学校建成后将会是最好的一个，无论是教学模式，配套，环境等多方面都是领先的。

开学后将要提供两千多个学位，对于入学名额紧张，主城区教育资源稀缺的嘉善，这所学校将会为板块周围带来非常高的入住率和商业配套价值。

优势之六：完善商业配套，中新商务中心即将地面施工。

小区自带2万方商业，可以满足基本的生活配套需求。同时小区对面即是安置房小区带有沿街商铺，交房后商业氛围烟火气也将会提升，以及翡翠公馆小区附近已经有现成商业街，和大型菜市场等。

后期中新产业园商务中心，2021年确定由央企金茂投资150亿建设，各商业综合体，办公楼，星级酒店在未来都会逐步建好，目前已经在做基础建设，修建马路，清理河道中心湖等。

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关于这个项目优势很多，未来也是非常值得期待的一个项目，是真正适合投资的楼盘，也是上海方向客户选择环沪置业，预算又不高的不二之选。

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1. 房地产定义：房地产是一个综合且复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物则依附于土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

2. 房产与地产：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产则是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

3. 房地产特点：由于其位置的固定性和不可移动性，房地产又被称为不动产。

4. 房地产拍卖：其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

二、产权类型

1. 商品房：是指房屋由开发商建设出售的，买受人取得房屋产权证后，可以自由对该房屋进行买卖、出租。

2. 成本价住房：成本价房屋是房改售房的一种规定，职工以成本价购买房屋后职工拥有房屋的全部产权，职工再次上市出售，必须征得售房单位的同意。

3. 标准价住房：标准价房屋是房改售房的一种规定，出售公有住房时，职工占有一部分产权，单位占有一部分产权，一般是职工占有94%的产权，单位占有6%的产权，职工以标准价购买的住房拥有部分产权，被称之为标准价房屋。

4. 经济适用房：为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。

5. 房改房：房改房是指城镇职工根据规定，按照成本价或标准价购买的已建公有住房。

三、房屋面积计算

1. 建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

2. 套内建筑面积：指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

3. 使用面积：是建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积。

4. 公摊面积：指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其他一些配套设施的面积总和。

5. 占地面积：建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积。

6. 预售面积：指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

7. 销售面积：套内建筑面积+公摊的公用建筑面积；商品房按“套”或“单元”出售。

8. 竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。

9. 共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。

10. 预测面积：购房者在购买期房时，无法获知准确的房屋面积，开发商会根据设计图计算出房屋的预测面积，供购房者参考。

11. 实测面积：房屋建成后，房产测绘单位会对房屋进行实际测量，得出的房屋面积即为实测面积，也是购房者实际使用的面积。

12. 合同约定面积：购房者在签订合同时，开发商会在合同中注明预测面积，并按照这个面积计算房屋价格。合同中一般也会说明预测面积和实测面积存在误差的处理办法。

13. 产权登记面积：购房者在买房后办理产权证时，产权证上会有一个面积说明，即产权登记面积，一般按照实测面积来登记。

四、购房流程与注意事项

1. 流程：

o 准备阶段：购房者需明确购房需求和预算，选择合适的房源和开发商。

o 看房选房：实地查看房源，了解房屋位置、户型、面积、装修等情况，同时对比不同房源的性价比。

o 签订合同：与开发商签订购房合同，明确房屋价格、付款方式、交房时间、违约责任等条款。

o 办理贷款：如需贷款购房，需向银行或公积金中心申请贷款，并提交相关材料和证明。

o 验收房屋：在交房前进行房屋验收，确保房屋质量符合合同约定。

o 办理产权证：缴纳维修基金和契税后，办理房屋产权证和土地使用证

2. 注意事项：

o 产权审查：要求卖方提供合法的产权证书正本，并查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。

o 房源审查：搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。

o 房屋质量：检查房屋质量，包括墙面、地面、天花板等是否有渗水、裂缝等问题。

o 物业与配套：了解小区的物业管理水平、配套设施是否完善，以及周边的生活环境。

o 合同细节：在签订合同时，务必仔细阅读合同条款，确保自身权益不受损害。

五、房屋贷款与税费

1. 房屋贷款：

o 条件：贷款人需具有完全民事行为能力、常住户口、固定住所、正当职业和稳定收入来源，并具备按期偿还贷款本息的能力；抵押房产需产权明晰、符合

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