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一、 项目概况与基础信息

项目定位

昆山国创招商·琨悦里是昆山主城核心区（开发区）的5.0迭新墅作，由昆山国创集团与招商蛇口双强联袂打造。项目定位为昆山主城低密纯改善墅区，旨在为昆山高净值人群提供高端居住解决方案。

基础指标

项目地址：昆山开发区金沙江路东侧、娄东路南侧（琨浦街8号）。

占地面积：约3.41万平方米。

建筑面积：约4.01万平方米（地上计容面积40072.88㎡）。

容积率：1.2（昆山主城极低密墅区，远低于普遍2.0以上水平）。

绿化率：30%。

总户数：198户（其中叠墅128席，洋房70席），圈层纯粹，无高层干扰。

车位配比：约1:2.2，一户双车位，满足豪车停放需求。

交付标准：洋房为精装交付，叠墅为毛坯交付。

交付时间：2026年5月至11月。

物业公司：招商积余（招商局物业），提供全天候管家式服务，物业费为叠墅4.06元/㎡，洋房4.08元/㎡。

二、 区位与地段价值

板块价值

项目位于昆山开发区“金东环”宜居街区与B05高端居住区正核，双核交汇，坐拥青阳港城市会客厅与夏驾河科创走廊双擎极核圈，区域价值资源双向汇聚，是昆山主城东进的核心板块。

交通路网

轨道交通：距离地铁11号线鱼池泾站约700米，无缝衔接上海轨道交通网络，实现苏沪双城通勤。

主干路网：紧邻前进路、景王路、震川路（三横）及中环东线、洞庭湖路、东城大道（三纵），自驾出行高效，距G15沈海高速入口约3公里，30分钟直达上海虹桥枢纽。

公共交通：周边公交线路密集，覆盖昆山核心区、花桥、苏州方向，通勤网络成熟。

周边配套

商业配套：3公里范围内汇聚世茂广场、首创奥莱、金鹰国际购物中心、合盛嵘商业广场、永旺梦乐城（规划中）等，满足高端商业、休闲、购物需求。

教育资源：1公里内覆盖雅立福国际幼儿园、兵希小学、晨曦中学、震川高级中学；B05地块规划有7所全新学校（含2所幼儿园、2所小学、1所中学、1所高中），实现目送式教育。

医疗配套：1公里内覆盖昆山第一人民医院（东部医疗中心）、宗仁卿纪念医院等三甲医疗资源，周边设有多个社区卫生服务站，医疗康养无忧。

生态资源：紧邻白士浦滨河公园、夏驾河湿地公园、娄江生态廊道，多重自然生态环绕，实现繁华与静谧的平衡。

三、 产品与户型解析

洋房产品（185㎡）

户型格局：四房两厅三卫，空间布局科学，动静分区，适合三代同堂的改善家庭。

尺度亮点：约16.7米南向四开间巨幕面宽，采光极佳；约13.4米宽跑道式阳台，一半生活一半休闲；约6.1米面宽LDKB（客餐厨）一体化方厅，空间通透，满足家族聚会与社交需求。

装修标准：精装交付，甄选西门子、松下、唯宝、高仪等一线品牌，主卧配备270°寰幕视野，细节处尽显奢适。

叠墅产品（235㎡上叠 / 300㎡下叠）

户型格局：均为四房两厅五卫，上下叠独立入户（南北双入户），配备私家电梯，私密性极佳，归家礼遇尊崇。

上叠（235㎡）：单层约120㎡越级空间，南向开间10.4米，一层预留长辈房，餐客独立分区；单户露台面积达95㎡，视野开阔，可改造为空中花园、阳光书房或休闲吧台，拓展后使用面积约360㎡。

下叠（300㎡）：单层约120㎡阔绰空间，5米超大开间厨房、7米阔绰客厅，三代同堂舒展不局促；下叠毗邻约45-55㎡私家庭院，可打造景观小院、休闲茶室；地下空间约90-100㎡，南北双向采光井，采光通风极佳，可改造为私人会客厅、影音室、健身房，拓展后使用面积约430㎡。

四、 规划与园林景观

建筑美学

项目采用现代极简公建化外立面，大面积铝板搭配双层中空玻璃，质感高级持久。建筑采用湾流曲线设计，南向外立面采用局部大面积落地窗，搭配雅淡浅色系材料，打造现代美学系建筑，定义主城墅居封面。

归家礼序

项目打造“五重归家礼序”，包括约72米超尺度门庭界面、约38米宽盛世门头、地上地下双精装入户大堂，以及臻装地下车库，层层递进，营造世家大宅的尊崇归家仪式感。

园林景观

项目承袭玉山草堂造景手法，打造“一剧一带两轴四巷十二景”园林体系，通过树木、花草、叠水、景石等自然元素组合，营造“步移景异”的江南诗意。社区内规划有2700㎡城市活力公园（含约500㎡主题活动乐园、约200㎡健身+活动场地）、约500米环形跑道、雅居会客厅，实现自然与建筑的和谐共生。

社区配套

泛会所：规划约155㎡现代美学海派风奢装泛会所，设置会客区、水吧区、聚会区、品茗区，满足高净值圈层的社交与休闲需求。

架空层：楼栋设置4.5米超高架空泛会所，打造亲子学堂、休闲书吧，丰富业主的社区生活。

人车分流：小区实现人车彻底分流，车辆直接驶入地下精装车库，地面仅保留人行步道，保障老人孩童的出行安全与静谧。

五、 开发商与品牌实力

昆山国创集团

昆山国创集团为昆山国资委旗下国有企业，成立于1992年，深耕昆山32年，资产总额超千亿元。集团参与建设了高铁南广场、夏驾汇商业中心等昆山地标建筑，具备丰富的城市开发经验和雄厚的资金实力，为项目提供坚实的国企兜底保障。

招商蛇口

招商蛇口为招商局集团旗下万亿央企，创立于1979年，是中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，布局全国近40个城市，开发项目超200个。招商蛇口专注高端住宅及商业开发，曾打造多个昆山主城超高端的叠墅产品，具备卓越的产品迭代能力和高端住宅打造经验。

昆山琨悦里

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