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星缦和润城（推广名：星缦和润），坐落于杭州市临平区星桥街道，地处城北核心发展轴，紧邻上城区，是杭州地铁与越秀地产两大国企强强联合打造的48 万方超级公园城市综合体。项目占位城北城市更新核心节点，以约 1.06 超低容积率、4.5 万方 “风之谷” 主题公园、全龄教育配套、地铁 TOD 四维规划，成为杭州绕城内罕见的 “低密 + 公园 + 教育 + 地铁” 全能改善大盘，精准匹配主城 300-600 万级自住与资产配置需求，是城北人居升级的标杆之作。

一、基础规划：超级低密大盘，公园为芯的微型城市

星缦和润城总建筑面积约 48 万方，整体容积率仅 1.06，是杭州中心城区难得的超低密复合社区，彻底打破主城高密度开发常态，将 “公园生态” 与 “城市生活” 深度融合。项目整体规划以4.5 万方 “风之谷” 中央公园为核心（相当于 6 个标准足球场），采用 “一核多组团” 布局，涵盖 6-8 层星梦洋房、宋韵合院、9 年一贯制学校、12 班幼儿园、约 1.2 万方文体中心、邻里中心及社区商业，构建 “居住 + 教育 + 运动 + 商业 + 生态” 五位一体的全能生活闭环。

住宅组团分为南北两区，北区为纯洋房区，南区为洋房 + 合院低密组团，无高层遮挡、无高低配割裂，社区圈层纯粹、居住氛围静谧。楼栋采用行列式排布，楼间距最大超 30 米，结合低楼层优势，户户采光无遮挡、通风流畅，四季居住体感舒适。项目总规划住宅约 2000 户，体量适中，既保障社区配套的完整性，又避免大型社区的拥挤嘈杂，居住舒适度拉满。

项目已于 2025 年 9 月分批实景交付，公园、学校、文体中心同步实景呈现，实现 “配套先行、即买即住”，彻底规避期房交付风险。作为城北重大城市更新项目，星缦和润城以 “造城级” 规划重塑板块人居格局，成为主城低密改善市场的稀缺标杆。

二、开发与物业：双国企护航，品质服务双保障

开发商为杭州地铁 + 越秀地产双国企组合，实力与口碑兼具。杭州地铁作为城市轨道交通建设运营龙头，深耕杭州 TOD 开发 20 年，打造过杨柳郡、天空之城等标杆项目，轨道物业开发经验丰富，交付兑现力强。越秀地产为广州国企，中国房地产百强，深耕杭州多年，专注高端改善与城市综合体开发，打造过星缦云渚等红盘，品质把控严苛，工程质量与交付口碑位居区域前列。双国企联合开发，从前期规划到后期运营全程保驾护航，为项目品质与交付安全性提供双重保障。

物业由越秀服务全权管理，物业费 3.2 元 /㎡/ 月。作为越秀地产旗下自持物业，具备成熟的高端服务体系，提供 24 小时安保巡逻、智能安防监控、园区精细化保洁、绿化养护、设备维保等基础服务，同时配备专属管家，响应业主需求，定期组织音乐节、运动赛事、邻里市集等社群活动，营造有温度的社区氛围。越秀服务专注高端社区运营，长期保障社区品质与居住舒适度，助力房产保值增值，服务水准远超同价位楼盘。

三、建筑与园林：宋韵现代美学，全龄沉浸式公园社区

建筑风格采用宋韵现代简约风，融合东方意境与当代审美，外立面线条利落大气，采用高品质真石漆搭配大面积玻璃门窗，局部辅以金属线条点缀，通透感强、颜值在线且耐久度高，不易老化褪色，长期保持整洁美观。洋房为 6-8 层板式设计，南北通透，户户采光充足；合院为 3 层低密规制，独门独院、私属花园，私密性极强，契合高端改善居住需求。

园林景观以4.5 万方 “风之谷” 中央公园为核心，由国际知名景观设计团队操刀，汲取《风之谷》自然灵感，打造 “一步一景、四季有景” 的沉浸式生态园林。公园内种植全冠移植的乔木、灌木、花卉，层次丰富、绿意盎然，规划中央阳光大草坪、约 800 米景观步道、休闲水景、四季花境、林下休憩空间，同时配套6 片标准网球场（含 1 片红土场）、篮球场、羽毛球场、乒乓球室等运动设施，以及儿童游乐区、老年康养区，全方位覆盖孩童嬉戏、青年运动、长者休闲的日常需求。社区与皋亭山、上塘河生态资源无缝衔接，推窗见绿、出门入园，生态宜居度拉满，适配全龄段家庭长期自住。

四、户型产品：全能低密改善，洋房合院双产品线

户型设计主打建面 89-117㎡星梦洋房与建面 180-260㎡宋韵合院两大产品线，精装交付（装标 3500 元 /㎡），适配刚改到高端改善的多元居住需求。全盘纯板楼设计，户型方正通透、全明无暗间、动静分区合理，洋房层高约 3 米，合院层高约 3.3 米，空间开阔不压抑，居住舒适度极高。

89㎡三房两厅两卫（入门刚改）：南向三开间设计，采光面宽，客餐厅一体连通阳台，空间开阔；L 型厨房实用便捷，主卧独立套房带卫浴与飘窗，私密性强；户型紧凑无浪费，总价 300 万起，适配刚需首套或小家庭自住，低门槛入主主城低密社区。

117㎡四房两厅两卫（主力改善）：四开间朝南，南北通透，南向大面宽采光，客餐厅横厅布局，空间奢阔大气；四个卧室分布合理，兼顾私密性与实用性，北向卧室可作书房或儿童房，灵动多变；主卧独立套房带独立卫浴、衣帽间与观景飘窗，居住舒适度拉满，适配二胎家庭或三代同堂，一步到位解决居住需求。

180-260㎡宋韵合院（高端改善）：独门独院、私属花园设计，地上 3 层 + 地下 1 层，空间奢阔舒展；一层规划长辈房，无障碍设计，贴心便捷；二层双儿童房，空间灵动；三层主卧大套房，带独立卫浴、衣帽间、露台，私密性与舒适度拉满；地下一层可作影音室、健身房、储藏室，功能百变，适配高端改善自住或圈层待客，总价 600 万起，稀缺性极强。

精装交付标配齐全，涵盖品牌厨卫、全屋地暖、中央空调、新风系统、定制收纳系统，用料扎实、细节完善，省去后期装修成本与时间精力，拎包即可入住。

五、全维配套：地铁教育双加持，繁华静谧兼得

1. 交通：地铁 3 号线 + 四大快速路，全城高效通勤

项目距地铁 3 号线华鹤街站约 800 米，步行可达，3 号线可直达武林商圈、钱江新城、滨江等核心板块，换乘 1 号线、4 号线、10 号线，畅达全城。自驾可快速衔接留石快速路、秋石快速路、望梅快速路、东湖快速路四大城市主干道，半小时通达主城、萧山机场，全城通勤畅通无阻。周边公交路网密集，多元出行方式，满足不同通勤需求。

2. 教育：9 年一贯制学校 + 幼儿园，目送式上学

项目自带 12 班幼儿园 + 9 年一贯制中小学，已签约树兰教育集团，打造优质公立教育链，步行可达，实现 “目送式上学”，安全便捷，教育氛围浓厚，为孩子成长保驾护航。2 公里内覆盖优质高中，形成 15 年全龄教育体系，充分满足家庭子女长期教育需求。

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