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招商序（备案名：淞序名庭）是招商蛇口上海 “序系” 标杆作品，定位中环地铁上盖低密纯改善社区，主打 “双央企精工、18 号线 TOD、下沉会所、高得房率户型”，兼得三区成熟配套与中环价值红利，为北上海高端改善优选。

一、项目基础概况与开发背景

项目由上海招臻置业有限公司开发，背后是招商蛇口（百年招商局旗下）与中国金茂两大央企，资金实力雄厚、工程管控严苛，深耕上海高端住宅多年，口碑与交付保障兼具，从根源杜绝减配、烂尾风险，是中环稀缺的双央企精工盘。

区位坐标：宝山区淞南镇长江路与郁江巷路交叉口（郁江巷路 199 弄），直线距 18 号线二期长江西路站约 150 米，西接静安、东连杨浦、南邻虹口，共享三区成熟配套，与新江湾城、五角场形成黄金价值三角，占位中环北抬核心红利区。

占地建面：总占地约 3.46 万平方米，总建面约 11.66 万平方米，地块方正规整、无边角浪费，整体规划舒展，容积率 2.2-2.5、绿化率 35%，70 年纯住宅产权，无保障房、无商住混合、无底商干扰，居住圈层纯粹，静谧性强。

楼栋户数：规划10 栋 8-18 层小高层 + 高层，高低配错落布局，总户数约 702 户，中型社区规模、人口密度适中；楼栋呈南低北高排布，最大化保障采光通风，楼间距开阔、无明显遮挡，私密性与视野俱佳。

车位配置：地下车位约 913 个，车位配比约 1:1.3，全地下人车分流设计，地面仅行人与景观动线，老人、儿童活动安全；地下车库采用中央车站式归家设计，动线清晰、层高舒适，配建充足新能源充电桩，满足一户多车及电车出行需求。

交付时间：预计 2027 年 9 月精装交付，当前主体结构施工中，双央企开发、进度可控，交付确定性高。

物业费用：招商局积余物业（国家一级资质），物业费 7.08 元 /㎡/ 月，央企物业深耕高端住宅运维，服务规范、管理精细、响应及时，提供 24 小时精细化专属服务，保障社区品质与保值增值。

二、建筑风格与外立面设计

招商序采用现代轻奢公建化风格，线条利落简约、横向延伸感强，融合大面积玻璃与铝板材质，呈现轻盈通透的都市质感，契合中环高端改善定位，低调奢华、持久耐看。

外观材质：主体采用浅灰色真石漆 + 深灰色金属线条 + 大面积 Low-E 中空玻璃，单元门头与局部楼栋底部干挂石材 + 铝板，提升精致度与耐用性；玻璃占比高、窗墙比优异，采光面最大化，同时具备优秀的隔音隔热性能，有效隔绝主干道车流噪音。

楼栋布局：10 栋住宅呈南低北高、错落围合式排布，南侧为 8 层洋房、北侧为 18 层高层，形成 “外公建、内园林” 的格局；中央留出约 7000㎡集中景观区，每一户均可享受园林景观或社区外围绿意，无楼栋对视、私密性极强。

空间尺度：标准层层高约 2.95-3 米，空间开阔不压抑；两梯两户 / 两梯三户配比，梯户比舒适，早高峰不拥挤；洋房专属电梯轿厢宽敞，高层电梯速度快、运行平稳；首层局部架空，避免首层潮湿、采光差问题，同时拓展社区公共活动空间。

三、户型产品与精装标准

社区为精装纯改善产品，主力建面约100㎡三房、112-115㎡三房、128㎡四房、143㎡四房，覆盖刚改到终极改善家庭需求，实得率最高达 93%，空间利用率极致，三阳台设计 + 全卧室飘窗，赠送面积充足，无浪费面积。

（一）主力户型详解

100㎡三房两厅两卫（刚改入门爆款）：三开间朝南、南北通透、全明格局、动静分离；经典飞机户型，客厅面宽开阔，连接南向宽景阳台，采光充足、视野开阔；主卧带独立卫浴 + 270° 观景飘窗，私密性强、舒适度高；U 型厨房操作面超 5 米，收纳空间充足；双卫生间设计，早高峰不拥挤，适配三口之家或新婚自住，紧凑实用、性价比极高。

112-115㎡三房两厅两卫（明星主力户型）：三开间朝南、南北通透、客餐厨一体化、三阳台设计；客厅连接南向观景阳台，主卧带飘窗，次卧连接北向阳台，全屋三面采光、通透感拉满；主卧带独立卫浴 + 步入式衣帽间，尊贵感十足；入户设独立玄关，收纳能力强；93% 超高实得率，空间感堪比大户型，适配二胎家庭或品质自住，功能齐全、无短板。

128㎡四房两厅两卫（刚改热选）：四开间朝南、南北通透、客餐厨一体化、全明格局；客餐厅连通超大阳台，空间大气开阔、采光通风极佳；主卧带独立卫浴、步入式衣帽间 + 270° 观景飘窗，私密性与尊贵感兼具；三个次卧空间宽敞、全明设计，书房可灵活改造为儿童房、健身房等，适配三代同堂或成长型家庭，居住体验舒适。

143㎡四房两厅三卫（改善旗舰户型）：LDKB 一体化阔厅、南向 + 东侧环景采光、双套房设计；客餐厅连通约 6 米宽景阳台，空间奢阔、通透感极强；主卧带独立卫浴、双衣帽间 + 270° 无柱飘窗，尊享私密与奢华；次卧带独立卫浴，可做老人房或儿童房，兼顾隐私与便利；入户独立玄关 + 隐蔽储物间，收纳强大，适配高端改善或终极自住家庭。

（二）精装交付标准

全屋一线品牌精装，标准约 3500-6500 元 /㎡，标配日立 / 大金中央空调、威能 / 博世地暖、霍尼韦尔 / 松下新风三大健康系统，恒温恒湿恒氧；精装选材优质、做工精细，交付即拎包入住，无需二次装修。

厨卫系统：厨房配老板 / 方太烟机灶具、欧派 / 博洛尼橱柜、洗碗机、大单槽四件套，台面耐磨易清洁、收纳空间充足、操作动线流畅；卫生间采用TOTO / 科勒 / 高仪洁具、干湿分离设计、智能马桶盖、防滑地砖、镜柜收纳，防潮易打理、细节贴心，提升日常使用舒适度。

门窗与墙面：入户门为品牌钢制门 + 智能门锁（指纹 / 密码 / 钥匙三合一）；窗户为双层中空 Low-E 玻璃，隔音隔热、密封性强；墙面为环保乳胶漆 / 墙布，地面铺实木多层地板 + 艺术纹理瓷砖，环保无异味、耐磨耐用，适配有老人、儿童家庭。

智能配置：全屋智能灯光、智能窗帘预留、智能门锁；公共区域配备人脸识别、高清监控、电子巡更系统，安全便捷、科技感足。

其他细节：全屋插座预留充足，开关面板为西门子 / 施耐德品牌；阳台预留洗衣机位与上下水，方便日常使用；精装风格现代简约，色调柔和，适配多种家居风格，无需二次改造。

四、社区内部园林与顶配全龄配套

绿化率 35%，以 **“中央森境、全龄奢享、仪式归家”为设计主题，打造约 7000㎡中轴景观 + 1500㎡下沉会所 + 2500㎡架空层泛会所 **，北上海高配社区标准，植被层次丰富、四季有景，全龄配套齐全，形成 “可游、可憩、可玩、可奢” 的沉浸式高端社区。

（一）园林景观设计

采用 **“一轴双心多组团”布局，串联200 米景观长廊、3500㎡中央阳光草坪、镜面水景、悬浮观景台、垂直景墙、樱花大道、银杏林等核心节点；堆坡造景，引入香樟、银杏、乌桕、樱花、桂花 ** 等成年名贵树种，结合灌木、地被、花卉，形成高低错落的立体绿化，春有繁花、夏有浓荫、秋有落叶、冬有绿意，移步异景、四季如画；环形夜光健身步道串联整个园林，沿途绿植环绕、鲜氧充足，晨跑、夜跑、散步惬意。

（二）顶配会所与全龄空间

约 1500㎡下沉式高端会所：对标五星级酒店标准，涵盖恒温泳池、健身房、瑜伽室、室内高尔夫、私宴厅、棋牌茶室、咖啡吧等多元功能，全天候开放，雨天、酷暑均可满足健身、社交、会客需求，专属业主的高端社交空间。

约 2500㎡架空层泛会所：打造儿童课堂、共享书吧、长者康体区、亲子互动区、休闲洽谈区，分时切换功能，满足全龄段休闲需求；约 500㎡童梦乐园，针对 0-12 岁孩子设计模拟厨房、奶牛牧场、迷你超市、体能训练区等沉浸式场景，安全无毒、趣味十足。

老年休闲区：设置休闲长椅、健身器材、阳光休憩廊架，面向阳光、远离噪音，适合长者日常健身、休闲交流、邻里互动；社区内分布多处景观亭、休憩廊架、观景平台，供业主日常乘凉、观景、聊天，营造高端温馨邻里氛围。

五、立体交通网络：18 号线 TOD + 自驾 + 公交，高效通勤

项目为真正的地铁上盖 TOD 社区，紧邻在建 18 号线二期长江西路站，1 站江杨南路、5 站复旦大学、7 站五角场、12 站陆家嘴，衔接 1/3/19 号线，北上海轨交互联核心；自驾四通八达、公交密集接驳，兼顾市区通勤、虹桥出行及长三角短途往返，便捷无忧。

轨道交通：距18 号线二期长江西路站直线约 150 米（步行 2 分钟直达），预计 2027 年通车，作为北上海横向大动脉，串联 1 号线（富锦路）、3 号线（长江南路）、19 号线（在建），形成北上海轨交网络；5 站直达复旦大学、7 站五角场、12 站陆家嘴，快速通达市区核心，通勤高效。

自驾出行：紧邻逸仙高架、南北高架、中环高架，构建 “三横三纵” 交通矩阵，北向衔接郊环、南抵内环核心，自驾约 15 分钟达虹桥枢纽、20 分钟达人民广场、30 分钟达陆家嘴；周边长江路、郁江巷路、淞南路等主干道环绕，路网密集、出行顺畅，同时便捷连接太仓、昆山等长三角城市。

公共公交：周边 1 公里内密布多个公交站点（郁江巷路长江西路站、淞肇路长江南路站等），步行约 200 米可达，途经883 路、宝山 88 路、52 路、552 路、宝山 36 路等多条公交线路，接驳地铁、商圈、学校、医院，满足无车出行、短途通勤需求，日常出行便捷。

六、周边商业配套：一街之隔商圈 + 三区成熟配套，一站式高端生活

3 公里范围内社区商业 + 区域商圈 + 高端商业全覆盖，一街之隔即达大型购物中心，共享静安、杨浦、虹口三区成熟配套，日常便民、区域逛街、高端休闲兼顾，生活氛围浓厚，烟火气与高端感兼具。

核心商圈：一街之隔达保利悦活荟（约 5 万方），含品牌零售、餐饮、IMAX 影院、超市、亲子游乐等全业态；步行约 600 米达祥腾生活广场、939 红街坊，车行约 1 公里达淞南购物中心，满足日常购物、聚餐、休闲需求；车行约 3 公里达虹口龙之梦、五角场商圈（合生汇、万达广场、百联又一城），高端购物、休闲娱乐、商务聚餐一站式满足，周末逛街、聚餐、看电影便捷。

日常配套：小区周边 500 米内有大型菜市场、连锁生鲜超市（永辉、盒马）、银行网点、餐饮小店、药店、便利店等，日常买菜、购物、吃饭、办事无需远行；紧邻淞南老城区，可共享老城区成熟商业街、老字号商铺，烟火气十足。

七、全龄段教育资源：公办优质 + 目送式教育，书香浓厚

周边教育资源全龄覆盖、公办优质、目送式就读，从幼儿园到初中一站式配齐，师资稳定、教学质量可靠，学术氛围浓厚，满足家庭长期教育规划需求。

幼儿园：步行约 800 米达淞南幼儿园（公办一级），园区环境好、师资优质、口碑优异；周边还有高境幼儿园、三湘幼儿园等多所公办 / 民办幼儿园，入园选择丰富、接送便捷。

小学：步行约 1 公里达宝山区淞南中心校（区重点公办），老牌名校、教学口碑优异、师资团队稳定、配套设施完善；步行约 1.2 公里达高境第一小学，公办优质，满足义务教育阶段需求。

初中：步行约 1.5 公里达上海市高境第一中学（市重点公办），教学质量可靠、升学率稳定；车行约 2 公里达淞南中学，老牌公办初中，师资稳定、管理严格。

八、医疗配套完善：基础医疗 + 三甲护航，健康保障到位

周边医疗体系基础医疗充足、三甲医院护航、专科医院补充，满足日常就医、慢病管理、体检复查、紧急救治等需求，为家人健康保驾护航。

社区医疗：步行约 1 公里达淞南镇社区卫生服务中心，提供日常门诊、感冒发烧、慢病诊疗、疫苗接种、体检等基础医疗服务，就医便捷、无需排队。

综合医院：车行约 2 公里达上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院（三甲），科室齐全、医疗设备完善，中西医结合诊疗优势突出；车行约 3 公里达同济大学附属第四人民医院（三甲），医疗技术先进、专科实力强；车行约 5 公里达复旦大学附属中山医院（三甲），全国顶尖三甲医院，大病诊疗无忧。

药店配套：小区周边密布益丰、老百姓、复美等连锁药店，日常购药、应急买药便捷。

九、生态环境：公园环绕 + 人文场馆，都市静谧

招商序地处淞南生态人文板块，周边生态资源优越、公园环绕、人文场馆密布，无大型工业企业，环境整洁安静、空气清新，宜居度高，区别于市区高密度住宅，居住体验舒适。

生态资源：步行约 1 公里达淞南公园、1.5 公里达高境公园，双公园环绕，闲暇时可散步、跑步、观景、休闲，享受自然鲜氧；车行约 3 公里达新江湾城生态走廊，湿地景观、绿化茂密，周末露营、骑行、观景绝佳。

人文氛围：3 公里内汇聚上海玻璃博物馆、上海工业设计博物馆、上海长滩艺术展馆等文化场馆，人文气息浓厚，日常可带孩子参观学习、提升艺术素养。

环境氛围：淞南镇定位 “中环生态人文住区”，区域内以住宅、学校、商业、绿地为主，无大型污染源，环境安静、居住纯粹；项目低密规划、人车分流、围合式园林，社区内部安静无噪音、私密性强，居住舒适度高。

十、物业服务与社区安全管理

小区由 ** 国家一级资质招商积余（央企物业）** 服务，秉持 “贴心守护、精细服务、尊崇礼遇” 宗旨，服务规范、管理精细、响应及时，打造安全、整洁、高端、温馨的社区生活。

安全管理：实行24 小时全天候安保巡逻、人脸识别智能门禁、高清监控全覆盖、电子巡更系统、单元门智能门禁，全方位无死角保障社区安全；外来人员需登记核实，杜绝陌生人员随意进出；地下车库专属安保值守，保障停车安全；一户一卡，私密性强。

日常运维：公共区域每日定时保洁、楼道定期消杀、园区道路及时清扫，常年保持社区干净整洁；专业绿化团队定期养护园林植被、修剪花木、维护水景，保证社区四季景观优美；维修团队 24 小时响应，快速处理业主报修、设施维护问题，小修不过夜、大修有进度；公共设施定期检修，保障电梯、门禁、监控等设备正常运行。

增值服务：提供代收快递、家政服务、房屋租赁、便民维修、专属管家一对一服务；定期组织邻里节、亲子嘉年华、健康讲座、高端私宴、节日福利等社群活动，增进邻里关系，营造高端和谐的社区氛围。

十一、项目核心优势总结

双央企精工保障：招商蛇口 + 金茂联袂，2027 年 9 月精装交付，品质与交付无忧。

18 号线地铁上盖：距长江西路站约 150 米，5 站复旦、7 站五角场，通勤无敌。

中环低密纯改善：2.2 容积率、10 栋高低配、35% 绿化率，高端圈层纯粹。

顶配社区配套：1500㎡下沉泳池会所 + 2500㎡架空层泛会所，全龄奢享。

高得房率三阳台户型：100-143㎡三四房，实得率最高 93%，空间利用率极致。

成熟商业教育：一街之隔保利悦活荟，近区重点小学、市重点中学，生活便捷。

三甲医疗护航：近岳阳医院、同济四院、中山医院，健康无忧。

央企一级物业：招商积余运维，24 小时精细化服务，居住安心。

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