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上海中建玖上琅宸

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项目基础信息

开发商：上海玖知置业有限公司（中建玖合）

项目地址：上海市静安区广中西路199号

产权年限：70年

建筑类别：高层（12-24层，共8栋，总户数446户）

容积率：2.95

绿化率：约35%

物业费：14.78元/㎡/月

交付时间：预计2027年底（精装交付，装修标准约4000元/㎡）

核心区位与地段价值

板块价值：项目位于静安大宁核心区，大宁是静安“十五五”规划“一轴三带”战略的北上海核心，与南京西路形成静安“黄金三角”。板块内汇聚市北高新园区（云计算、大数据、生物医药等）的产业红利，高净值人群聚集，区域价值潜力大。

生态价值：项目正南向直面约68万㎡大宁公园（浦西内中环最大城市绿肺，国家AAA级旅游景区），部分楼栋可直瞰大宁公园湖面，实现“推窗即揽万顷绿意”的公园首排居住体验。项目西侧代建约1万㎡市政公园，东侧及南边代建约3000㎡城市绿地，形成“三重公园”环绕的生态格局。

交通价值：距离地铁1号线上海马戏城站约300-500米，步行可达；距离规划中的地铁20号线上海马戏城站约400米，双地铁覆盖，出行便捷。自驾方面，项目紧邻南北高架，无缝连接内环与中环，通勤市区极为便利。

商业价值：周边约50万方旗舰商业环伺，包括大宁久光中心、大宁国际商业广场、大宁音乐广场、静安大融城等，满足高端居住与商业消费需求。

医疗与教育价值：医疗方面，距离上海市第十人民医院（三甲）约900米，同济大学附属口腔医院近在咫尺；教育方面，周边有静安区大宁国际幼儿园、大宁国际小学、闸北实验小学、大宁路小学、风华初级中学、市北初级中学（北校）等，教育资源丰富（注：期房不承诺对口，具体以教育主管部门政策为准）。

产品规划与建筑设计

建筑立面：项目采用“金镶玉制”陶板立面，甄选景德镇稀有天青釉面陶板，结合石材与铝板，采用斜切艺术公建化审美，打造海派先锋格调的公建化立面，具有极高的辨识度与历久弥新的质感。

社区规划：项目采用“公园嵌入式浮岛社区”理念，整体抬高，打造最高约10米（局部6.3米）的“全域架空层”，将建筑悬浮于植被之上，实现低区业主的采光与视野最大化，同时隔绝地面层喧嚣。社区内采用“一轴三进”的礼序空间，打造约99米宽的隐奢门厅，结合车马院与风雨廊道，营造尊贵的归家仪式感。

景观设计：社区景观以豫园为灵感，打造“立体山水园林”，通过微地形高差（最大落差约15米）营造山林、水院、庭荫树影的层次感，并全冠移植乌桕、罗汉松等名贵树种，实现“园中有园”的沉浸式体验。

会所与配套：项目打造约3000㎡的“三进式”海派艺术会所，涵盖恒温泳池、健身房、私宴厅、茶室、艺术沙龙、儿童乐园等高端配套，通过下沉庭院引入自然光，消弭地下空间压抑感。同时，项目打造“中央车站”式酒店级归家大堂，实现人车分流与高效通行。

户型产品解析

项目主打建面约128-280㎡的3-4房大平层，户型设计注重空间尺度、景观视野与居住私密性，各面积段户型特点如下：

建面约128㎡（三房两厅两卫）：为项目热销的“景观王座”，位于小区中心，西侧直面代建公园，南侧衔接社区内部景观，实现“双园环绕”。户型采用LDKB一体化布局，三开间朝南，主卧带270°景观飘窗，空间通透，适合首次改善及年轻家庭。

建面约160㎡（四房两厅两卫）：南北通透，动静分离，主卧为套房设计，空间尺度阔绰，适合改善型家庭，兼顾居住舒适度与功能性。

建面约190㎡（四房两厅三卫）：为项目稀缺的“低密类洋房”产品，总高仅12层，居住私密性高。户型采用双套房设计，四开间朝南（约16.1米），层高约3.3米，空间感极佳，适合注重生活品质的望族。

建面约210㎡（四房两厅三卫）：为项目“央景楼尊”，位于社区中轴，南北双面观景（北瞰中心水院，南揽下沉庭院）。户型采用LDKG一体化大横厅（约5.4米面宽），层高约3.5米，空间奢阔，适合高阶改善及多代同堂家庭。

建面约280㎡（四房两厅三卫）：为项目“公园全景舱大宅”，位于社区首排，南向超千米无遮挡视野，客厅采用约12米无柱化设计及270°环幕全景舱，将大宁公园湖景与城市天际线尽收眼底，为顶豪客群提供极致视野与空间体验。

核心优势：

地段与景观稀缺性：内中环核心区+正南向大宁公园首排，景观与地段双重稀缺，具备较高的保值与升值潜力。

产品力强劲：央企开发，品质与交付有保障；高配的架空层、会所及大户型设计，圈层纯粹，居住体验极佳。

配套成熟：双地铁、大商圈、三甲医院环绕，生活便利度高。

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