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蓝光首次进入西安主城区，能否一战成名？

文 | 懋釐

11月17日，西安又有一批新房源集中入市登记，共5个项目1756套房源。

这其中，既有西安2020年首个2万+摇号项目碧桂园·云顶，又有今年逢开必摇的绿城·全运村和华润·未来城市，都是目前楼市的热门项目。

除此之外，还有两个「新面孔」，一个是时隔一年半之后才再次推出最后一批房源的「公园上城」，另一个就是纯新盘「老城根·蓝光雍锦世家」。

从17日早上开始，新地产陕西粉丝群中就开始不断有粉丝咨询老城根·蓝光雍锦世家，所以18日一大早，我们就赶到项目，替大家实探一番。

▲售楼部实拍图

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看项目案名就知道，这是两家开发商合作的项目，其中老城根是开发商，提供「土地」，蓝光负责操盘，提供「产品」和「营销」。

这样的合作在近几年的西安屡见不鲜，融创、万科等大牌开发商就深谙此道，从中获利不少，融创进入西安就是借天朗的势迅速站稳脚跟。

原因很简单，现在西安公开市场拿地价格越来越高，而且主城区除了参与城改之外，几乎没有土地供应，地产地产，有了地才能有产出，巧妇难为无米之炊。

但是一些本地开发商手中握有不少主城区稀缺地段的优质土地资源，不过因为种种原因一直没有开发，双方一拍即合，合作开发，协议分成。

这应该算是一个「三赢」的选择。

对外埠大牌开发商来说，不用去公开市场就能拿到优质地块，而且几乎都是「净地」，省了不少流程和等待时间；

对本地开发商来说，手中的土地不用多费神就能迅速「变现」，遇到口碑好的合作商，比自己开发还要赚得多；

对购房者来说，既能买到好地段的房子，在品质上也相对更有保障，而且后期「升值」的潜力也更大一些。

▲项目效果图

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老城根作为西安本地开发商，此前最广为人知的作品就是位于大兴东路和星火路十字西南角的「老城根G-PARK」，这个神似成都太古里的项目如今已经成为大兴商圈的核心地标，也是西安年轻人最喜欢的购物中心之一。

▲老城根G-PARK实拍图

事实上老城根G-PARK南侧的浩林·方里也相当于老城根开发的住宅项目，两家公司是同一法人。

值得一提的是，老城根还曾试水中国足球职业联赛，在2012年曾组队参加过中乙联赛，不过第二年就解散了球队，之后专心做青训，被球迷称为「陕西阿贾克斯」。

2019年，老城根俱乐部曾官宣将会参加2020年的中冠联赛，不过目前为止也没有进一步的消息。

▲微博截图

蓝光是房企川军，成立于1990年，母公司是2015年在上海证券交易所上市的蓝光发展，地产是其主要业务板块。

在中指研究院今年3月发布的2020中国房地产百强企业榜单中，蓝光发展排名第21位，目前已经在70多座城市布局了400多个项目。

▲蓝光业务分布图

蓝光2017年进入西安，当年8月莲湖区就和蓝光以及老城根签署了「大兴北广场项目」的合作协议，也就是目前老城根·蓝光雍锦世家所在的地块。

▲签约现场实拍图（图源莲湖区）

不过因为种种原因，这一合作一直没有进入实质性阶段，地块一直处于围挡状态，直到2019年12月6日，老城根底价摘得这一地块（两宗），合作开始加速。

▲人民网截图

这是蓝光首次在西安二环内开发项目，甚至可以说是首次进入踏入「西安主城区」，3年的等待总算是没有白费。

此前蓝光已经先后在西安周边开发了蓝光·公园华府（三桥/沣东）、蓝光·长岛国际社区（临潼）、蓝光·雍锦湾（沣西）、蓝光·玖珑台（咸阳兴平市）、蓝光·雍锦半岛（宝鸡）等项目。

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老城根·蓝光雍锦世家的地段优势是显而易见的，二环内的核心稀缺地块，距离城墙只有约1500米（直线距离，下同），距离尚武门约1700米，距离玉祥门约2000米；距离汉城湖也只有约1000米。

小区南侧一路之隔的地方，就是老城根G-PARK和龙湖星悦荟两大商业综合体，西安能与之媲美商业配套的也就是熙地港＆大融城、曲江银泰＆大悦城以及钟楼、小寨等商圈的少数几个项目了。

▲龙湖星悦荟＆老城根G-PARK实拍图

医疗配套最近的就是大兴医院，这是一所民营三级综合性现代化医院，3公里范围内还有西安市儿童医院（三甲）、西安市第五医院（三甲）以及一些小型专科医院。

值得一提的是小区楼下也就是现在售楼部的位置，未来会建成一座汉文化博物馆，旁边还规划了一座约20亩的配套公园，再加上北侧的汉城湖和南侧的环城公园，周边生态环境还是不错的。

▲售楼部实拍图

项目周边有陕师大系的几所学校、大兴实验小学和规划中的大兴中学等教育资源，不过目前西安是交房之后才划分学区，而且学区并不是固定的，所以最终会划分到哪所学校还不一定。

不过项目地段的弱点也是众所周知的，那就是「交通」。

事实上周边的公交线路并不少，而且确实也四通八达，如果不堵车的情况下，无论是公交还是自驾，都没有任何问题。

▲周边实拍图

但问题就出在大兴东路和星火路是西安的堵车重灾区，不说早晚高峰这种必堵的时间段，有时候即便是错过高峰期，这里的堵车也是常态化。

解决堵车的办法就是地铁，这也是项目的一个优势，正在修建的地铁八号线「红庙坡站」据说就在项目东侧位置，如果八号线通车的话，应该会缓解出行难的问题。

▲地铁八号线示意图

目前离项目最近的地铁站是一号线玉祥门站，直线距离约2000米，远水暂时还不能解近渴。

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我们再说说项目本身。

老城根·蓝光雍锦世家是蓝光的「雍锦系」产品，这一系列是蓝光的高端产品系，仅次于「芙蓉系」。

▲蓝光产品系（官网截图）

代表作有无锡雍锦园、苏州雍锦园以及成都雍锦世家，陕西的雍锦湾、玖珑台和雍锦半岛也是该系产品。

▲苏州雍锦园实拍图

项目总占地约40亩，共规划了5栋楼，包括3栋高层和两栋小高，本次推出的是1#和2#两栋楼，共292套房源。

▲沙盘实拍图

本次共推出了4个户型，分别是高层的建面约121㎡三室两厅两卫户型（128套）、建面约143㎡的四室两厅两卫户型（128套）以及小高层建面约117㎡三室两厅两卫户型（18套）、建面约137㎡四室两厅两卫户型（18套）。

售楼部目前只开放了建面约143㎡户型一个样板间，我们就以这个样板间为例，来分析项目的品质。

▲建面约143㎡户型图

从户型设计来讲，这个方正的四室户型没有什么缺陷。三开间朝南，全明、南北通透、动静分离、餐客一体都是目前比较流行的设计。

入户门是子母门，配备指纹密码锁，玄关柜的储存空间也比较充足，还配备了带USB接口的插座。

▲玄关实拍图

雍锦世家配备了「魔镜智能系统」，可以一键控制呼梯、灯光、监控、空调、地暖、新风等系统，还能接收物业消息推送，基本达到智能化。

入户之后北侧是厨房、餐厅和阳台，餐厅预留面积足够，一家人用餐甚至是朋友聚餐都能满足；北向阳台面积也足够大，洗衣服、晾衣服或者收纳都没什么问题。

▲北向阳台、餐厅、厨房实拍图

客厅虽然不是目前流行的大横厅，但是开间尺度还不错，进深也足够，对于首次改善购房者来说，这样的客厅尺度应该可以满足需求。

▲客厅实拍图

南向面宽大概有11米左右，南向三个开间的窗墙比都比较大，所以采光面比较好，虽然没有南向阳台，但是两个朝南的卧室都设有飘窗，可以弥补这一遗憾。

▲南向次卧实拍图

主卧是套房设计，或许是因为总体面积还不够，虽然预留了衣帽间的位置，不过面积并不是很大，后期如何合理利用，需要精心设计。

▲主卧实拍图

建面约121㎡户型也是三开间朝南，因为没有样板间，只能通过户型图简单了解。

▲建面约121㎡户型图

通过户型图可以看到，依然是动静分离、餐客一体的全明户型，厨房和生活阳台连接，入户后一眼就能看到客厅可能有的人会不太习惯。

南向两个卧室也都设有飘窗，主卧是套房设计，有独立卫浴，预留了衣帽间的空间，不过感觉南向次卧的面积并不大，至于具体有什么影响，目前不好说。

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无论是从面积段还是价格来看，雍锦世家都是一个纯改善项目，对改善客群来说，容积率超过3.0是项目的一个隐忧，这也是城北众多项目的普遍问题，拿地的时候就已经决定了。

从装标来看，雍锦世家的交付标准算是平均水平以上。

除了前文说过的魔镜之外，项目全系配备「中央空调」和「全热交换双向新风系统」，前几天的雾霾大家也都感受到了，估计之后西安的新项目新风系统会成为标配。

▲餐客厅实拍图

项目全系配备「全屋净水系统」，样板间厨房展示的是霍尼韦尔直饮水系统，后期不出意外应该就是交付标准。

带燃气热水器交付也算是一个亮点，如果最终交付标准是样板间展示的百年品牌林内，那么蓝光算是比较有诚意了。

从样板间门口公示的装标来看，高仪、科勒、林内、欧普、马可波罗、霍尼韦尔、老板、日立、西顿等品牌在行业内口碑都不错，虽然后面为了规避风险，都加上了“或同档次品牌”这样的话，不过交付标准应该不会低。

当然，稍显遗憾的是虽然样板间贴了壁纸，部分墙面甚至是木饰面，不过从公示装标和室内提示来看，后期应该是白墙交付。

目前西安很多刚需项目都是全屋壁纸交付的大环境下，白墙交付会让项目的竞争力减弱一些。

当然，也不是所有人都希望壁纸交付，白墙的话，业主收房之后就可以根据自己的喜好和财力去选择更适合自己的壁纸，也算是统一精装后的一点特色改变。

▼横屏观看效果更佳

再夸一下雍锦世家在一些细节方面的设计，比如每个卧室（书房除外）都有小夜灯；家里的插座也是尽可能的多，后期入住之后，不用再拉很多插线板，家里也会整齐不少；而且很多插座都带有USB接口，方便现在大家在家里给电子产品充电。

▲样板间实拍图

综上所述，这是一个优缺点都非常明显的项目，地段是最大的优势，主城区的新房真的是卖一套少一套，目前的登记情况就是证明。

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