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众禾嘉苑（推广名：众禾云境，备案名：城启嘉境）是上海本土国企大众交通旗下大众房产开发的低密精装小高层纯住区，主打 “地铁上盖、国企精工、高得房率、全龄配套”，为嘉定新城稀缺的低密轨交改善盘，自住与通勤价值突出。

一、项目基础概况与开发背景

项目由上海大众众望城市建设开发有限公司（大众交通集团全资子公司，国企背景）开发，大众房产深耕上海 30 余年，专注住宅与商业开发，资金稳健、工程管控严格，交付口碑良好，从根源保障品质与交付确定性，是嘉定新城靠谱的国企标杆盘。

区位坐标：嘉定区嘉戬公路与澄浏中路交汇处（嘉戬公路 358 号），紧邻在建嘉闵线嘉戬公路站，属嘉定新城复华园区核心，西靠嘉定区政府、北邻嘉定老城，兼得新城规划红利与老城成熟配套。

占地建面：总占地约 2.78-3.27 万平方米，总建面约 8.5 万平方米，地块方正规整、无边角浪费，整体规划舒展，居住舒适度高。

核心指标：容积率 2.0、绿化率 35%，70 年纯住宅产权，无保障房、无商住混合、无底商干扰，居住圈层纯粹，静谧性强。

楼栋户数：规划8 栋 14-18 层现代小高层，总户数约 528-570 户，中型社区规模、人口密度低；楼栋呈错落式围合布局，南低北高，最大化保障每栋楼的采光、通风与视野，楼间距开阔、无明显遮挡。

车位配置：地下车位约 725 个，车位配比约 1:1.3，全地下人车分流设计，地面仅行人与景观动线，老人、儿童活动安全；地下车库层高舒适、动线清晰，配建充足新能源充电桩，满足一户多车及电车出行需求。

交付时间：预计 2026 年 12 月 31 日精装交付，当前主体结构完工、外立面与精装同步推进，准现房状态，国企开发交付无忧。

物业费用：上海大众物业管理（国家一级资质），物业费 4.6 元 /㎡/ 月，本土国企物业，服务接地气、响应迅速、运维精细。

二、建筑风格与外立面设计

众禾嘉苑采用现代简约公建化风格，线条利落、横向延伸感强，融合大面积玻璃与浅灰铝板，呈现轻盈通透的质感，契合嘉定新城现代都市气质，低调耐看、不易过时。

外观材质：主体采用浅灰色真石漆 + 深灰色金属线条 + 大面积 Low-E 中空玻璃，局部点缀浅灰色铝板，色彩素雅高级、质感细腻；玻璃占比高、窗墙比优异，采光面最大化，同时具备优秀的隔音隔热性能，有效隔绝主干道车流噪音。

楼栋布局：8 栋小高层呈南低北高、错落围合式排布，南侧楼栋约 14 层、北侧约 18 层，形成 “外建筑、内园林” 的格局；中央留出大面积集中绿地，每一户均可享受园林景观或社区外围绿意，无楼栋对视、私密性极强。

空间尺度：标准层层高约 2.95 米，部分楼栋达 3 米，空间开阔不压抑；两梯两户 / 两梯三户配比，梯户比舒适，早高峰不拥挤；首层局部架空，避免首层潮湿、采光差问题，同时拓展社区公共活动空间。

三、户型产品与精装标准

社区为精装小高层纯改善产品，主力建面约94㎡三房、103-105㎡三房、122㎡三房，覆盖刚改到改善家庭需求，得房率 79%-80%（不含赠送），空间利用率极致，全卧室带飘窗、赠送面积充足，无浪费面积。

（一）主力户型详解

94㎡三房两厅一卫（刚改入门款）：三开间朝南、南北通透、全明设计、动静分离；客厅面宽开阔，连接南向飘窗，采光充足；主卧带 270° 观景飘窗，舒适度高；北向房间可做书房、儿童房或次卧，适配三口之家或刚需自住，紧凑实用、性价比高。

103-105㎡三房两厅两卫（明星主力款）：三开间朝南、南北通透、客餐厨一体化、主卧套房；客厅连接南向宽景阳台，空间阔绰、通透感强；主卧带独立卫浴 + 270° 观景飘窗，私密性与舒适度兼具；双卫生间设计，早高峰不拥挤；全卧室带飘窗，赠送面积大，适配二胎家庭或品质自住，功能齐全、无短板。

122㎡三房两厅两卫（改善旗舰款）：四开间朝南、南北通透、客餐厨一体化、主卧豪华套房；客餐厅连通约 6 米宽景阳台，空间大气开阔；主卧带独立卫浴、步入式衣帽间 + 270° 观景飘窗，尊贵感十足；入户设独立玄关与隐蔽储物间，收纳能力强；次卧空间宽敞、全明设计，适配三代同堂或高端改善家庭，居住体验拉满。

（二）精装交付标准

全屋一线品牌精装，标配日立中央空调、威能 / 博世地暖、霍尼韦尔新风三大健康系统，恒温恒湿恒氧；精装选材优质、做工精细，交付即拎包入住，无需二次装修。

厨卫系统：厨房配方太 / 老板烟机灶具、欧派橱柜、洗碗机四件套，台面耐磨易清洁、收纳空间充足、操作动线流畅；卫生间采用TOTO / 科勒洁具、干湿分离设计、智能马桶盖、防滑地砖，防潮易打理、细节贴心。

门窗与墙面：入户门为品牌钢制门 + 智能门锁；窗户为双层中空 Low-E 玻璃，隔音隔热；墙面为环保乳胶漆 / 墙布，地面铺实木多层地板 + 艺术纹理瓷砖，环保无异味、耐磨耐用。

智能配置：全屋智能灯光、智能窗帘预留、智能门锁；公共区域配备人脸识别、高清监控、电子巡更系统，安全便捷、科技感足。

其他细节：全屋插座预留充足，开关面板为品牌产品；阳台预留洗衣机位与上下水，方便日常使用；精装风格现代简约，适配多种家居风格，无需二次改造。

四、社区内部园林与全龄配套

绿化率 35%，以 **“现代自然、全龄互动”为设计主题，打造中央集中式立体园林 **，植被层次丰富、四季有景，搭配全龄活动空间，形成 “可游、可憩、可玩、可赏” 的沉浸式社区。

景观设计：采用中央核心景观 + 洄游动线布局，串联镜面水景、景观回廊、阳光草坪、林荫步道、雕塑小品、树阵广场等核心节点；堆坡造景，搭配香樟、银杏、乌桕、垂柳、桂花等成年树种，结合灌木、地被、花卉，形成高低错落的立体绿化，春有繁花、夏有浓荫、秋有落叶、冬有绿意，移步异景、四季如画。

全龄配套：环形夜光健身步道串联整个园林，晨跑、夜跑、散步惬意；大型主题儿童游乐区（环保软胶地面、滑梯、攀爬网、秋千、趣味玩乐装置），满足不同年龄段孩子玩耍需求；老年休闲区（休闲座椅、健身器材、棋牌角、阳光休憩廊架），适合长者日常健身、休闲交流、邻里互动；社区内分布多处景观亭、休憩廊架、观景平台，供业主日常乘凉、观景、聊天，营造温馨邻里氛围。

社区商业：项目自带约8000㎡邻里中心，涵盖生鲜超市、咖啡吧、便民服务站、餐饮小店等，下楼即可满足日常采买、简餐、休闲需求，生活便捷度高。

五、立体交通网络：地铁上盖 + 自驾 + 公交，高效通勤

项目为真正的地铁上盖 TOD 社区，交通配套堪称嘉定新城天花板，嘉闵线零距离 + 自驾四通八达 + 公交密集接驳，兼顾市区通勤、虹桥出行及长三角短途往返，便捷无忧。

轨道交通：距在建嘉闵线嘉戬公路站直线仅约 20 米（步行 1 分钟直达），嘉闵线预计 2027 年通车，2 站直达南翔、6 站直达虹桥枢纽，可无缝换乘 11、13、14 号线，快速通达徐家汇、静安寺、陆家嘴等市区核心，始发站上车有座、通勤体验极佳。

自驾出行：距沪嘉高速入口约 1.5 公里，快速衔接嘉闵高架、中环、外环、上海绕城高速；自驾约 15 分钟达虹桥枢纽、25 分钟达人民广场、30 分钟达浦东，同时便捷连接苏州、昆山等长三角城市，自驾通勤与短途出行高效。

公共公交：周边 1 公里内密布多个公交站点（叶城路周赵路站、叶城路澄浏中路站等），途经嘉定 20 路、嘉定 52 路、嘉定 62 路等多条公交线路，接驳地铁、商圈、学校、医院，满足无车出行、短途通勤需求，日常出行便捷。

六、周边商业配套：老城成熟商圈 + 新城规划商业，一站式生活

3 公里范围内老城成熟商业 + 新城规划商业全覆盖，日常便民、区域商圈、高端休闲兼顾，生活氛围浓厚，烟火气十足，无需依赖远途商圈。

核心商圈：步行约 800 米达百联嘉定购物中心，车行约 1.2 公里达嘉定万达广场，涵盖品牌零售、IMAX 影院、餐饮、亲子游乐、大型超市等全业态；车行约 3 公里达嘉定宝龙广场、大融城、花都荟，高端购物、休闲娱乐、商务聚餐一站式满足，周末逛街、聚餐、看电影便捷。

日常配套：小区周边 500 米内有大型菜市场、连锁超市（联华、永辉）、银行网点、餐饮小店、药店、便利店等，日常买菜、购物、吃饭、办事无需远行；紧邻嘉定老城区，可共享老城区成熟商业街、老字号商铺，烟火气十足。

七、全龄段教育资源：公办优质 + 目送式教育，书香浓厚

周边教育资源全龄覆盖、公办优质、目送式就读，从幼儿园到初中一站式配齐，师资稳定、教学质量可靠，学术氛围浓厚，满足家庭长期教育规划需求。

幼儿园：步行约 631 米达马陆以仁幼儿园复华部（公办），园区环境好、师资优质、口碑优异；周边还有嘉定新城实验幼儿园等多所公办 / 民办幼儿园，入园选择丰富、接送便捷。

小学：步行约 1 公里达嘉定区新成路小学、嘉定区实验小学（区重点公办），教学口碑优异、师资团队稳定、配套设施完善；项目周边规划嘉戬公路小学，未来教育资源进一步升级。

初中：西侧一路之隔为复华中学（公办），步行可达，老牌公办初中、教学质量可靠、升学率稳定；周边还有嘉定区成佳学校等优质中学，满足义务教育阶段需求。

八、医疗配套完善：基础医疗 + 三甲护航，健康保障到位

周边医疗体系基础医疗充足、三甲医院护航、在建高端医疗加持，满足日常就医、慢病管理、体检复查、紧急救治等需求，为家人健康保驾护航。

社区医疗：步行约 1 公里达新联社区卫生服务中心，提供日常门诊、感冒发烧、慢病诊疗、疫苗接种、体检等基础医疗服务，就医便捷、无需排队。

综合医院：车行约 1 公里达嘉定区中心医院（二级综合），科室齐全、医疗设备完善，可处理常见疾病、小型手术、住院治疗等；车行约 2 公里达上海市中医医院嘉定院区（三甲，在建，预计 2026 年 6 月运营），建成后为区域顶级中医医院，提供高端中医诊疗服务。

三甲医院：车行约 5 公里达瑞金医院北院（三甲），医疗设备先进、科室齐全，可满足日常就医及大病诊疗需求；周边还有嘉定区妇幼保健院、上海颐康中医医院等专科医院，满足特殊就医需求。

药店配套：小区周边密布益丰、老百姓、复美等连锁药店，日常购药、应急买药便捷。

九、生态环境：公园环绕 + 低密社区，静谧宜居

众禾嘉苑地处嘉定新城马东产城融合示范区，周边生态资源优越、公园环绕、无大型工业企业，环境整洁安静、空气清新，宜居度高，区别于市区高密度住宅，居住体验舒适。

生态资源：周边 3 公里范围内有 11 个公园，步行约 921 米达复华绿地，步行约 1.7 公里达仓场健身公园，车行约 3 公里达紫气公园、嘉定中央公园等城市公园，闲暇时可散步、跑步、观景、休闲，享受自然鲜氧。

环境氛围：嘉定新城定位 “现代化宜居新城”，马东示范区以 “产城融合、生态宜居” 为核心，区域内以住宅、学校、商业、绿地为主，无大型污染源，环境安静、居住纯粹。

社区静谧：2.0 低容积率、人车分流设计、围合式园林布局，社区内部安静无噪音、私密性强，居住舒适度高。

十、物业服务与社区安全管理

小区由国家一级资质大众物业服务，本土国企物业，秉持 “贴心守护、精细服务” 宗旨，服务规范、管理精细、响应及时，打造安全、整洁、温馨的社区生活。

安全管理：实行24 小时全天候安保巡逻、人脸识别智能门禁、高清监控全覆盖、电子巡更系统，全方位无死角保障社区安全；外来人员需登记核实，杜绝陌生人员随意进出；地下车库专属安保值守，保障停车安全；单元门配备智能门禁，一户一卡，私密性强。

日常运维：公共区域每日定时保洁、楼道定期消杀、园区道路及时清扫，常年保持社区干净整洁；专业绿化团队定期养护园林植被、修剪花木、维护水景，保证社区四季景观优美；维修团队 24 小时响应，快速处理业主报修、设施维护问题，小修不过夜、大修有进度；公共设施定期检修，保障电梯、门禁、监控等设备正常运行。

增值服务：提供代收快递、家政服务、房屋租赁、便民维修等增值服务；定期组织邻里节、亲子嘉年华、健康讲座、节日福利等社群活动，增进邻里关系，营造温馨和谐的社区氛围；专属管家一对一服务，及时对接业主需求，提升居住幸福感。

十一、项目核心优势总结

地铁上盖 TOD：嘉闵线嘉戬公路站约 20 米，2 站南翔、6 站虹桥，通勤无敌。

国企精工保障：大众交通国企开发，2026 年底精装交付，品质与交付无忧。

低密高得房率：2.0 容积率、35% 绿化率，8 栋小高层，得房率 79%-80%。

全龄优质教育：一路之隔复华中学，周边公办幼儿园、小学环绕，目送式就读。

成熟商业配套：自带 8000㎡邻里中心，近百联、万达，日常购物便捷。

三甲医疗护航：近嘉定区中心医院、在建三甲中医院、瑞金北院，健康无忧。

一级资质物业：大众物业精细化服务，安全、整洁、贴心，居住安心。

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