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基础概况：央企天字系，未科 30 万方旗舰大盘

保利天奕由 ** 保利发展（央企）** 开发，是保利高端 “天字系” 第三座、杭州首座天系著作，精准占位未来科技城核心中轴、五常湿地正北侧，为湿地北唯一在售新盘，承接未科产业高净值人群外溢需求。

核心参数：总占地约 8.27 万㎡（124 亩），总建面约 30 万㎡，容积率 2.4、绿化率 35%，规划 23 幢 17-24 层高层，共 1491 户，70 年纯住宅产权，民水民电可落户。

交付与物业：精装交付（装标 3500 元 /㎡），预计 2027 年 12 月交付；保利一级资质物业，物业费 4.6 元 /㎡/ 月，车位配比 1:1.37，全地下停车并预留充电桩。

价格与户型：精装均价约 3.4-3.85 万 /㎡，总价 298-760 万，主力户型 103-175㎡三四房，得房率 86%-91%，80% 户型为四房且采用类一梯一户设计。

稀缺价值：未来科技城核心罕见双地铁上盖 + 全社区抬高 5.4 米大盘，毗邻五常湿地、天元公学，产业、生态、教育三重赋能，成长性与稀缺性兼具。

二、区位交通：未科芯・双地铁・快速路，15 分钟联动全城

（一）地段价值：杭州第三中心，科创 + 生态双芯驱动

项目位于余杭区高教路与绿汀路交汇处，地处未来科技城核心中轴、五常湿地正北侧，是杭州 “第三中心” 的几何核心。周边集聚阿里、字节、海康威视等头部企业，高端社区（西溪华东园、溪上玫瑰园）云集，居住氛围纯粹；一路之隔约 500 米即达五常湿地，推窗见绿、出门入园，生态资源无可复制。

（二）轨道交通：双地铁上盖，步行即达

地铁 12 号线水乡南路站（在建）：直线距离约 200 米，步行 3 分钟直达，未来可换乘 3 号线、5 号线，直达武林广场、钱江新城。

地铁 3 号线高教路站：直线距离约 800 米，步行 10 分钟可达，串联武林、西湖、未来科技城三大核心，便捷通达全城。

（三）自驾交通：三横三纵快速路网，15 分钟直达核心

横向：文一西路、文二西路、天目山路，无缝对接主城。

纵向：绿汀路、高教路、景兴路，快速串联未来科技城、杭州西站、之江板块。

枢纽：约 7 公里直达杭州西站，15 分钟车程覆盖武林商圈、钱江新城，高效衔接长三角，商务差旅便捷。

三、周边配套：全维成熟配套，匹配科创菁英生活

（一）教育配套：天元公学加持，12 年全龄教育（不承诺学区，以政府划片为准）

项目一路之隔即天元公学（余杭第一梯队），覆盖小学至高中，师资雄厚、口碑卓越；周边还有未来科技城第三小学、第四小学、学军中学海创园区等，12 年全龄教育链完善，目送式上学，护航孩子成长。

（二）商业配套：万象城 + 杭州大厦（在建），高端消费集聚

步行可达：约 500 米达五常湿地商业街区，约 1 公里内有小型商超、便利店，满足日常所需。

高端商圈：约 3 公里内覆盖在建万象城、杭州大厦，规划国际演艺中心、音乐厅、体育中心，一站式高端购物、餐饮、休闲娱乐，匹配顶豪消费需求。

（三）医疗配套：三甲医院环绕，健康无忧

浙江大学医学院附属第一医院（总部一期）：直线约 3 公里，10 分钟车程可达，三甲医疗资源加持。

余杭区第二人民医院：约 5 公里，15 分钟车程，优质医疗配套为家人健康保驾护航。

（四）生态配套：五常湿地 + 西溪湿地，天然氧吧

五常湿地：一路之隔，约 500 米直达，约 10800 亩湿地景观，环湖绿道、亲水平台，休闲漫步、骑行绝佳去处。

西溪湿地：直线约 3 公里，15 分钟车程，推窗见山、出门入园，PM2.5 常年优于主城，生态价值无可复制。

四、产品设计：5.4 米立体悬浮社区，新奢松弛生活场域

（一）建筑规划：全社区抬高 5.4 米，人车分流 + 四面铝板

项目全地库抬高约 5.4 米，打造杭州罕见立体悬浮社区，彻底解决地下室潮湿痛点，实现100% 人车分流，地面空间全部还给园林与业主活动。建筑采用现代简约风格，四面干挂铝板 + 大面积玻璃 + 阳台封包交付，高窗墙比设计，简约轻盈、十年不落俗套；社区入口打造宽 73 米、高 9 米汉白玉恢弘门庭，重构 “天井聚水” 东方哲学，仪式感十足。

价值总结：未科芯 + 央企品质 + 全维配套，改善首选

保利天奕，占据未来科技城核心 + 双地铁上盖 + 5.4 米立体悬浮社区 + 天元公学 + 五常湿地五大核心价值，是杭州改善市场的 “现象级红盘”。

从稀缺性看，未来科技城核心罕见 30 万方大盘，双地铁上盖、全社区抬高 5.4 米、四面铝板立面，稀缺性与辨识度兼具；从区位看，杭州第三中心几何核心，承接未科产业高净值人群外溢，生态与产业双重赋能；从产品看，类一梯一户、高得房率、全能会所、大师园林，迭代改善居住体验；从配套看，天元公学、在建万象城、三甲医院、五常湿地，全维成熟配套，兼顾私密静谧与繁华便捷；从品牌看，央企保利 30 年匠心背书，保利物业保驾护航，品质与服务有保障。

在杭州 “西优” 战略加速、未来科技城价值持续兑现、改善需求旺盛的背景下，保利天奕凭借不可复制的区位优势、迭代的产品设计、全能的社区配套、纯粹的圈层氛围，成为兼具自住舒适度、成长性与资产保值性的改善标的，无论是三口之家、二孩家庭还是终极改善，都是不可多得的理想之选。

未来，随着地铁 12 号线通车、万象城 / 杭州大厦开业、周边配套持续成熟，保利天奕的居住价值与资产价值将持续攀升，引领未来科技城改善人居新标杆。

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