安庆人你得了解这些隐藏风险,你才能安心买房!

安房网 2016-12-30 15:05
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  最近国家统计局公布了今年1到11月份房地产市场的数据,从这些数据我们可以清晰地看出,楼市隐藏了四大风险。  风  险  一  楼市入冬,给经济带来下行风险    上图是房地产开发投资增速,可以看出在2016年走出了一个“M顶”,第一个高

最近国家统计局公布了今年1到11月份房地产市场的数据,从这些数据我们可以清晰地看出,楼市隐藏了四大风险。

楼市入冬,给经济带来下行风险

上图是房地产开发投资增速,可以看出在2016年走出了一个“M顶”,第一个高点在4月出现,第二个高点在10月出现,而且前一个高点还比较高。

这是什么意思?其实很简单,3月下旬一线城市出台第一波严厉调控措施,政策有滞后性,所以在4月份出现第一个增长高点。换句话说,第一个高点是一二线城市合力形成的,背后推动力是国家去库存的种种利好。

所以,楼市入冬已经没有悬念。对于普通投资者来说,更关心价格;对于政府来说,更关心成交量。因为成交量关系到GDP和税收。

写字楼严重过剩

10月以来,20多个热点城市连续出台了多轮调控措施,其中包括限购、限贷等。一批资金开始涌入商业物业,包括写字楼、商务公寓、商铺等。但事实上,这类房子的风险比较大。我们先看一组数据:

从上述表格的下半部分,我们看以看出:经过12个月的去库存,全国商品房待售面积只减少了0.7%。其中住宅减少了8.2%,成效还算显著。但办公楼、商业营业用房这两大类房子的库存都在继续高速增长,都超过了9%。

商业营业用房”严重过剩

从“表格一”可以看出,“商业营业用房”的库存量是办公楼的将近5倍,这些房子应该包括了住改商的面积。也就是说,里面不仅有商铺,还有商务公寓等。由于很多城市限购,所以一些开发商打擦边球,搞出了很多住改商的项目。比如今年北京销售的商品房,住改商甚至超过了住宅的面积。

局部住宅短缺会更加突出

在“表格一”里,我们可以看到,房企购置土地的面积在减少,今年前11个月比去年同期下降了4.3%。估计很多人没有想到,大家都以为今年土地市场这么火爆,成交量必然大幅增长。

可见,在热点城市控制办公楼、商业营业用房的供地,大幅增加住宅的供地,是一件刻不容缓的工作。但很多城市为了避免产生地王,反而大幅减少了住宅用地拍卖。这种南辕北辙的做法,将给未来房价大幅反弹埋下伏笔。

记住!买房的核心不是房价,而是你的负债!

我们来算一笔账:

你买一套100万的房子,如果未来5年,这套房子的价格平均每年涨10%,出租一年的租金为2万。

那么这一套房产平均一年的收益则是房价增值和租金之和100*10%+100*2%=12万

年收益率为12/100=12%,在这个收益率下净资产翻倍需要6年左右。

如果你想买两套房,除了100万给这两套房做首付,另外再以4.9%的房贷利率贷款100万。出100万,贷款100万,买两套房,这其实相当于是一套房子是全款买,另一套房子是全部贷款买。全款买的这一套收益和上面算的一样,12万一年的收益,另外一套全贷款房子的收益也是12万,但这份收益是有利息成本的:

100*4.9%=4.9万

综合下来,年收益率(12+12-4.9)/100=19.1%,在这个收益率下净资产翻倍需要3.8年。

在加了1倍杠杆的情况下,财富的增长率从12%放大到了19.1%。如果是按照2倍杠杆,首付100万,贷款200万买三套,则一年200万房贷的利息成本为9.8万,三套房子的总收益为36万。

综合年收益为(12+12+12-9.8)=26.2%,净资产翻倍仅需要2.7年。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。