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上海璞园

售楼处电话400-186-1314转0000

温馨提示：案场限流 看房请务必提前来电预约登记！

基础概况

区位：宝山区牡丹江路 1287 号，淞宝核心，紧邻吴淞创新城、吴淞口国际邮轮港，与 3.2 万㎡白玉兰广场公园一体化共生

开发与物业：城市更新项目；第一太平戴维斯物业；产品分 **50 年商业 / 商办产权（商墅）** 与小户型精装公寓；绿化率约 50%，公园式社区

社区参数：总占地约 1.6 万㎡，总建面约 8.1 万㎡；规划 38 席稀缺独栋商墅 + 一栋 21 层精装公寓楼（约 300 套）；4 梯 16 户，精装全配，民用水电通燃气；自带 4 万㎡立体商业街区

交通：地铁 3 号线宝杨路站步行约 800 米（约 10 分钟）；沪太路、S20、G1503 环绕，自驾快速连接市区

🛒 配套与优劣势

配套：白玉兰广场公园 + 友谊公园 + 炮台湾湿地；宝乐汇、宝龙广场；吴淞医院、宝山中心医院；牡丹江路成熟商圈

优势：公园共生，生态环境好；商墅不限购，空间灵活；公寓低总价、民水民电通燃气；物业与商业配套完善

劣势：商墅交易税费高；公寓产权性质需核实；距市中心有通勤成本；部分商业还在招商

适配人群：预算有限的刚需、投资出租客；需要独立商务空间 / 会所的企业主、艺术机构

二、 长宁 鉴赏新华・璞园（新华路 569 弄 77 号，别名璞园）

区位：长宁区新华路，内环内成熟豪宅区

性质：70 年纯住宅，2007 年建成；物业费约 2.5 元 /㎡/ 月

户型与价格（2026.3）：主力 101㎡两房、132㎡三房、143㎡四房，二手挂牌均价约 9 万 /㎡；101㎡两房总价约 980 万起，143㎡四房约 1200 万起

交通与配套：近地铁 10、11 号线交通大学站；新华路历史风貌区，周边商场、医院、学校齐全；纯居住氛围，适合改善自住

三、 关键购房提示（必看）

分清项目与产权：宝山璞园有商业 / 商办产权，长宁璞园是纯住宅 70 年产权；商办过户税费远高于住宅，贷款政策不同

核实公寓性质：宝山小户型公寓务必确认是民水民电 + 燃气，以及能否办理居住证、落户政策（商办一般不落户）

商墅成本测算：交易增值税、土地增值税、契税较高，务必提前核算总成本

学区：长宁项目按当年学区划片；宝山商办不绑定学区

四、 补充区分

名称易混：常出现璞园 / 璞圆 / 璞源；宝山是PARK1287 璞园，长宁是鉴赏新华・璞园

用途差异：宝山主打商业 + 商墅 + 出租型公寓；长宁是纯自住高端住宅

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