只要你的房子有人住,房地产税就是纸老虎!

安庆楼市 2018-03-17 11:59:00
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无论何时,房子是永远的热点。

无论何时,房子是永远的热点。

今年两会期间,房地产税话题再一次成为大家关注的焦点。好房妹妹梳理了下,两会期间,前后总共4次被提及。

●3月4日,人大会议发言人张业遂表示,房产税立法正在起草论证,力争早日提请人大常委会初审。

●3月5日,《政府工作报告》中指出:稳妥推进房地产税立法。

●3月7日,财政部副部长史耀斌明确:房地产税属于地方税,要征得公平合理。

●3月11日下午,全国人大常委会委员长张德江做关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告。报告谈到今后一年工作时提出,研究制定房地产税法。

看来,真的是“一税难逃”了!但今天,房王君还是要和大家探讨下房地产税的诸多细节问题。

房地产税到底是什么?

首先,房地产税是一个大概念,所有跟房子、土地相关的税费都包含在内。

而目前大家热议的房地产税,是业主因为持有房子所要缴纳的税。这个税到底是什么?3月7日,财政部副部长史耀斌从五个方面作出了回答。

史耀斌表示,目前世界上大多数国家都实行了房地产税制度,中国会参考国际上共性的制度性安排的一些特点,从中国的国情出发合理设计房地产税制度。

1、征收房地产税的目的是调节收入分配、筹集财政收入。

2、对所有工商业住房和个人住房,都会按照评估值征税,按照价值征税。

3、对所有国家房地产税制度安排中,都有税收优惠,比如扣除标准,对困难的家庭、低收入家庭、特殊困难的群体给予税收减免,具体方式和水平不一样,但都有税收优惠。

4、这个地方税,收入归属于地方政府,地方政府用这些收入来满足教育、治安等其他公共基础设施提供的支出。

5、因为房地产税税基确定非常复杂,所以需要建立完备的税收征管模式,这样才能使房地产税征得到。

房地产税到底什么时候出台?

房地产税涉及的利益群体非常多,而不动产本身又非常复杂,房地产税要想落地,应该要解决下面3大问题:

一、哪些房子不收税?按什么比例收税?

什么房子免征房地产税,这是一个问题。目前网络上“家庭2套免征”的呼声比较高,但是实际制定规则的时候,其实很麻烦。比如:

1、 什么样的算家庭?单身算不算?

2、 500平的房子也是一套,30平的房子也算一套,如何平衡?

当然,也有提出按人均面积计算的,这又会产生新的问题:

1、10万/平的豪宅和5000块/平的刚需是否要一视同仁?

2、不同城市的房产是否要累计计算?

另外,税率怎么计算?比如:

1、按评估价的多少来征税?如何确保税负不超过一定收入比例,比如3%-4%?

2、不同城市房价收入比不同,是否要按不同税率征税?税率由地方政府确定还是中央政府确定?

要把这些问题讨论明白,并得到大众的认可,是一个难题。

二、如何统计房屋数量和评估房屋价值?

征收房地产税最复杂的技术问题,就是搞清楚每个人名下有多少房子,分别是什么房子,哪些该征税哪些不该征税。这是一项还没有完成的庞大工程(全国不动产登记联网)。

中国城市的房子除了常见的商品房外,还有房改房、福利房、经济适用房、集资房、两限房等等。

即便完成了不动产统一登记,房屋的价值如何评估?整个小区统一价还是按户型楼层区分定价?

当前房价已经如此高,哪怕0.1个百分点的变动,也将涉及成千上万的利益。

三、如何平衡土地出让金和房地产税的矛盾?

与其他一些国家不同,中国的土地是70年产权,并非永久产权。开发商在拿地建房的时候已经付出大笔土地出让金,这笔钱其实就相当于一次性缴纳了70年的房地产税。

这个时候,如果政府又提出要收房地产税,算不算重复收税?如何平衡这一矛盾?

目前来看,最佳的突破口就是“70年期满自动续期”。免费续期或是低价续期,这需要顶层设计。总之,房地产税出台之前,一定要解决“自动续期”的技术问题,让有房者消除“房子只有70年产权”的后顾之忧。否则的话,政府收房地产税就是有点耍流氓了。

在上述3大问题解决之后,房地产税落地也就不远了。具体什么时候?

财政部长肖捷曾表示“力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成‘落实税收法定原则’”。从原则、试点、到全面落地,应该也需要时间。最有可能落地的时间应该在2022-2023年之间。

房地产税对楼市到底有何影响?

有观点认为,房地产税出台之后,房价将大幅度下降。这个判断不太符合实际,从国外实践经验看,房地产税没有能降房价,甚至导致房价上升。美国、德国、韩国都是如此。

当然,我国地产市场有自己的特殊性,市场分化比较严重,因此不同地区影响也不同:

一、人口净流入地区,房租、房价将上涨

一线等人口大量净流入区域,房子是否能租出去?你可以问问你在一线的朋友和亲戚。

空置房子很少的区域,房东可以很轻易地把大部分房地产税转移给房客。而且因为房地产税是同时开征,业主们几乎是同时行动,租客并没有博弈的空间,只能被动接受。

而租金上涨,推动房价上涨,是一个规律。

卖房也有类似逻辑。总之,只要有人来住,不管是租是买,都会承接房地产税的成本。

另外,从地方政府角度来说,一旦房地产税成为地方主要收入之一,房地产税占的比例越大,地方政府越有安全感。房价稳中有升,评估价也就稳中有升,地方政府的收入也就稳中有升。

二、人口净流出地区,房价可能下降

现在调控都流行“因城施策”,所以不发达地区有不开征房地产税的可能。但是一旦开征,人口净流出地区,有大量空置房屋存在,楼市的变化会按下面的步骤走:

❶ 开始征收房地产税,空置房屋的业主抛售房屋、出租房屋。

❷ 房屋供应大量增加,房价下降、房租下降。

❸ 地方政府征收房地产税出现困难,只能继续卖地来满足财政需求。

❹ 房屋供应继续增加,房价继续下降……

总结

中央说:房子是用来住的,不是用来炒的。所以,只要你家的房子有人住,不管是自己住(可能减免税)、租给别人住(租金可能覆盖税款),都不用担心房地产税的问题。但如果你家房子自己不住,也很难租出去,就是放在那里等涨价,可能就危险了。

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