消化库存到抑制泡沫 管控强化仍未完待续

首次明确住房首要功能是居住,政策思路从鼓励去化转向抑制泡沫:12月14日至16日召开的中央经济工作会议上提出"房子是用来住的、不是用来炒的"的表述,15年经济工作会议"化解房地产库存,取消过时性限制措施"等表述不再出现,代表政策思路已经从鼓励去化向抑制过热转变,尤其是首次明确住房的首要功能是居住属性。

进入16年,随着"去库存"思路的推进,二三线城市重回热度,行业销售创出新高,造成这种"优质繁荣"的原因一方面是自住性需求的持续释放,另一方面是居民杠杆的过快攀升,繁荣的楼市使得投机性需求重新崛起,据经纪公司统计,部分城市投机性需求占比已超20%。我们一直提示居民杠杆过快攀升的不可持续性,不仅影响金融体系的安全,也影响合理的民生需求,此次会议对住房的居住属性的重申正是针对当前行业这些风向的修正。

多方位、多层面调控,管控强化未完待续:本次会议从多方位、多层面对房地产调控做出规划,从短期的需求侧管控到长期的供给侧改革,我们认为这表明调控思路已经从简单的目标导向调控向系统性的制度建设改革过渡,具体来看:1、住房定位层面:鼓励首套房自住需求,对于套房及以上需求进行管控;2、信贷控制层面:严控信贷流向,预计明年行业杠杆率下降;3、市场规律层面:土地供给侧改革;4、长效机制层面:立足当下、放眼未来的系统性制度建设。此外,鉴于防止超预期回落的调控目标,若明年销售大幅下滑,可能为下半年政策带来转圜空间。

进退中寻机遇:自三季度以来,我们是市场上少有一个坚决强调居民、企业去杠杆政策会不断复制和深化的卖方,9月份以来的房企融资管控、10月份主流城市调控升级到本次中央经济会议明确抑制泡沫的思路都不断印证我们的判断。此次中央经济工作会议明确住房的居住属性,从鼓励去化到抑制泡沫,我们认为合理调控有助于行业长期的健康发展,但短期的政策压制将延续,叠加行业景气度下行,板块系统性机会仍需等待,建议关注自上而下的投资机会。标的方面,我们推荐三大方向:1、价值与成长:华发股份、招商蛇口、中洲控股、阳光城;2、国企改革品种:保利地产、南国置业;3、转型创新品种:京汉股份、嘉宝集团、顺发恒业。