上市房企融资渠道收窄 基金集体逃离地产股

21世纪经济报道 2016-11-04 09:17:00
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随着监管层的连续出手,地产行业或将迎来重要“变盘点”。

随着监管层的连续出手,地产行业或将迎来重要“变盘点”。

  近期,沪深交易所先后发布《关于试行

房地产

、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,在采用“基础范围+综合指标评价”分类监管的同时,还规定房企应合理确定募集资金规模、明确资金用途及存续期披露安排,通过公司债募集的资金不得用于购置土地。

  “房企融资主要包括通过银行、股权和债券等渠道的直接融资,以及通过基金、信托发行产品所获得的间接融资”,西南某大型房企相关负责人介绍称,目前来看,除了直接融资有所收紧外,对间接融资的监管也明显增强。

  据数据统计,截至10月31日,今年公司债发行额为24869.71亿元。其中,房企公司债发行额为7877.24亿元,而去年同期的发行额则为2956.18亿元。

  不难看出,今年房企的债券融资规模大幅攀升,而随着对房企融资的监管力度增强,未来其融资能力是否会受到较大冲击?

  融资渠道受压

  实际上,近期沪深交易所加强公司债监管,更像是对前期房地产调控政策的延续。

  今年国庆期间,苏州、郑州等20多个主要城市先后发布房地产限贷

限购

等调控政策。随后,银监部门亦加强了银行资金进入地产领域的监管力度。

  需要指出的是,由于今年公司债规模迅速增加,目前房企负债总额相应出现大幅上升。

  据统计,截至三季度,按照申万划分的126家房地产开发企业,合计负债4.54万亿元,较去年同期增长23.8%。

  “从各家房企提出的控制目标来看,负债率维持在60%至70%相对比较合理,但是一些融资能力较强的房企往往会超出这一区间”,房玲告诉记者。

  数据显示,截至9月底,作为样本的126家房企中,有34家公司负债率超过80%。其中,万科A、绿地控股和华夏幸福负债率为81.01%、88.79%和84.98%,环比出现小幅增长。

  “短期来看,可以比较一年内到期债务与公司现金,来衡量房企的偿还能力,长期则要看企业融资能力的强弱”,房玲指出。

  若从上述角度来看,目前大型房企偿债风险总体可控。如保利地产一年内到期的长期债务为110.8亿元,而公司期末现金及现金等价余额则高达490亿元。

  相比之下,部分中型房企资金压力更加明显。

  据统计,云南城投、嘉凯城和中航地产等11家房企,现金余额不足以覆盖一年期债务,部分公司差额更是接近百亿。

  对比数据发现,2009年中报、2012年中报时,基金持有的地产股创下历史新高,分别达到129.6亿股和141.6亿股。

  需要指出的是,2009年、2012年国内楼市均曾出现集体反弹,彼时基金经理亦成功捕获了楼市上涨机会。而其持股数量的变化,一定程度也代表了未来地产行业的走势。

  不过从目前基金持有的地产股总数来看,已然下降至历史低位,远远低于2007年至2014年的仓位水平。

  “虽然目前市场都在看国家队的行动,公募基金很难起到主导作用,但是考虑到其往往跟随国家队操作,同时对行业变动把握较为敏感,本身又具备一部分追涨杀跌的特点,所以其持股变动情况仍具备一定参考意义”,前述私募人士表示。

  具体到公司来看,大型房企均遭到了不同程度的减持,而部分小型房企则被基金选择了清仓。

  以天房发展为例,今年二季度时有14家基金合计持有公司2347万股,到三季度时上述基金已全部撤离。

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