谨慎!如何避免二手房交易过程中的大神坑!

安庆这几年买二手房的人很多，今天就要和大家分享一下，房屋买卖交易过程中作为买方必须要关注和掌握的点：

• 买房如果需要申请贷款，签订买卖合同之前务必先自查个人信用报告

个人信用报告通俗讲就是记录了你名下有哪些银行的信用卡，哪些银行向你发放过贷款，还款状态如何，是否有逾期还款，有几次逾期还款等相关内容的报告。

任何一家银行决定是否向你放贷之前都会去查看这份报告。据我了解，就四大国有银行而言，只要在三年内有逾期或未足额还贷超过5次，其它银行三年内至多不超过6次，一律拒贷。

只要显示有欠缴法院执行款记录的，一律拒贷。信用卡逾期还款是否会影响银行放贷目前还没有统一说法，按照实践经验来看，暂时应该不会影响到银行放贷。每条不良信用记录的保存期限为5年。

查询个人信用报告的官方网址：https://ipcrs.pbccrc.org.cn/

• 在不确定你的个人不良信用记录是否会导致银行拒贷的情况下，你也要提前想好退路

强烈建议你在出售自己房屋之前就应当去查询一下自己的个人信用报告（自己的个人信用报告随时随地可以申请查询）来判断这样做的可行性大不大，有多大的风险，冒这么大的风险到底值不值得。

即使你愿意承受这样的风险，也不要忘记尽量将风险值降到较低，比较常见的做法是在买卖合同中增加一些有利于己方的补充约定，比如「如果买方贷款未获批，则有权利单方解除买卖合同并无需向卖方承担任何赔偿责任」。

切记，千万不要明明没有那么多现金，还闭着眼睛和对方约定如贷款未获批就以现金补足，这真的是在打自己的脸。

• 如果买卖合同中既约定了定金罚则又约定了违约责任，守约方只能择一适用

举个例子：房屋总价200万的房子，如果一开始签订合同的时候支付定金20万元，同时又在合同中约定违约赔偿为房屋总价款的20%，即40万元。

当违约时，卖方不能在没收定金的同时还要求买方承担违约责任，卖方只能择一适用，最多只能要求买方赔偿40万元。顺便提一下，定金的上限不超过合同总价款的20%。

• 为逃避国家税收而签订的“阴阳合同”的效力认定及风险提示

近几年房价的暴涨，国家为保护交易安全，房屋总价通常会以“阴合同”的约定为准。

但是，由于“阴阳合同”存在虚假的约定（提交不动产交易中心的“阳合同”中约定的房屋总价款不是真实的），这样做的目的实际是为了逃避国家税收，属于我国法律规定的以合法形式掩盖非法目的，根据法律规定，这样的合同自始无效。

“阴阳合同”从表面上看似能够让买卖双方获益，然而，一旦发生纠纷牵涉到诉讼，买卖双方的风险都会进一步扩大。

因买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了国家税收管理规定，一旦法院追究，买卖双方不但可能会受到行政处罚（如拘留，罚款）甚至会牵涉到关于偷税漏税的刑事犯罪，后果不堪设想。

• 买卖合同签订在前，限购政策实施在后，导致买方限购，买卖合同可以解除

政府的限购政策是买卖双方在签订合同时无法预见、不能避免且不能克服的客观情况，从而导致合同的房屋买卖目的无法实现，在这种情况下，双方均享有合同解除权。

因此类不可归责于双方原因的买卖合同的解除，双方均不构成违约，不承担违约责任，但合同解除给一方造成损失的（比如限购政策出台后，房价暴跌），应根据公平原则给予对方酌情补偿。

• 看不懂买卖合同没有关系，但在签署之前请务必先让有经验的律师帮你看一遍

绝大多数人，只有在买卖过程中遇到纠纷了才想到要去找律师，其实这样的理念大错特错。

无数个惨痛的教训告诫我们，事先预防肯定比事后补救的成本要低得多，而且效果只会更好。

以上为正文，来自上海华勤基信律师事务所律师的裘振华律师

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