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一、 项目基础信息

开发商：宁波轨交 / 领悦置业（市属国企，交付保障性较强）。

项目位置：宁波市鄞州区邱隘镇，海晏南路与甬骅路交汇处（前殷TOD板块）。

占地面积：约2.7万㎡。

建筑面积：约6.19万㎡（部分资料称约7.7万㎡）。

楼栋规划：共10栋16-17层小高层，总户数约304户，容积率2.0，绿化率31.5%。

产权年限：70年。

交付时间：2028年9月30日（期房，交付周期偏长）。

物业：宁波悦城生活服务（宁波轨交旗下自有物业），物业费约3.85-4.45元/㎡·月。

车位配比：约1:1.7（共515个）。

二、 性价比

地房差空间在改善盘中相对从容，在同板块（潘火前殷）中价格处于中上水平，但低于东部新城核心区，性价比较高。

三、 区位与交通配套

轨道交通：距离地铁5号线曹隘站约360米，小区地库与地铁通道无缝接驳，2站直达东部新城核心商圈（阪急百货）。项目位于前殷TOD示范区，享有TOD立体交通红利（地铁+地面+高架）。

道路交通：紧邻海晏路（东部新城中轴）、环城南路高架、潘火大道，自驾约10分钟直达东部新城，通勤便捷。

公交配套：周边有前殷站、海晏南路潘火路口站，300米内多线路覆盖。

四、 周边配套

商业配套：规划自持约3万㎡TOD商业综合体及约2000㎡净菜市场（在建），下楼即享；3公里范围内可达东部银泰、宜家、潘火商圈，生活半径覆盖较广。

教育配套：临近童第周实验学校（小初，2026年9月投用）、宁波科创中学（高中借址）及规划幼儿园，形成“幼儿园-高中”15年教育链。注：学区划片以教育局官方公示为准，存在不确定性。

医疗配套：约1公里可达鄞州二院潘火分院，3公里内有李惠利东部医院等。

生态配套：项目东、西两侧为前殷河、殷隘河，外拥约5万平方米滨河绿带公园（在建），内享约2.3万方都心溪谷园林，双河环绕，生态景观优越。

五、 产品与户型解析

产品定位：全系纯改善，无刚需小户，主打“家庭平权”空间设计，圈层纯粹。

户型设计：全系大户型，涵盖建面约147㎡（三房两厅两卫）、176㎡（四房两厅两卫）、202㎡（四房两厅三卫），层高约3.1-3.15米，南北通透，大面宽（如147㎡约15.2米，176㎡约16米，202㎡约18米），LDK（客餐厨）一体化，主卧套房设计，部分户型配备双南向儿童房、双台盆卫浴及东西双阳台。

建筑与公区：采用全铝板公建化立面搭配Low-e玻璃，一梯一户（类）独立电梯厅，提升归家仪式感；社区内规划有约500㎡水镜中央会所、10座主题架空层（涵盖儿童游乐、健身、会客等）及“一轴三庭”园林。

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