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恒文璞悦江南名邸（备案名：璞悦江南名邸）是恒文集团深耕长三角 20 载打造的低密滨水纯墅质社区，以 1.25 超低容积率、新中式江南园林与全龄改善户型，成为西上海文旅宜居与产业辐射双重价值的标杆项目。

一、基础规划与建筑设计

项目总占地面积约 3.72 万平方米，总建筑面积约 8.09 万平方米，容积率仅 1.25、绿化率 35%，是上海近郊稀缺的超低密度住宅（2023 年上海土拍 72 宗宅地中，低于 1.25 容积率的仅占 5.5%）。社区为纯住宅规划，无任何商业底商干扰，总户数 464 户，分三期开发，一、二期已推出，三期 2026 年 3 月加推，圈层纯粹且居住氛围安静。

楼栋规划为6-8 层精装洋房、4 层低密叠墅及少量联排别墅，无高层设计，最大楼间距约 50 米，采光通透、私密感强。社区被唐家浜、新塘江两条天然河道双面环水，采用全人车分流设计，共规划 816 个车位，车位配比 1:1.3，其中 70% 配备充电桩，兼顾新能源出行需求，同时保障园区地面行人安全与静谧。

建筑风格为新中式江南风，融合朱家角古镇人文意境与现代简约线条，辨识度高且雅致大气。别墅 1-3 层、洋房 1-2 层采用巴西维多利亚白天然石材干挂，上部搭配米白色真石漆与深灰色金属压顶，局部点缀仿木格栅，兼具质感与耐候性；洋房层高 2.9 米，叠墅 / 联排 3.3 米，空间开阔不压抑，适配改善居住需求。

户型覆盖建面约 **88-202㎡全周期产品，精装交付（叠墅 / 联排毛坯），得房率约 78%-85%。

精装洋房（88-99㎡三房两厅两卫）：主力刚需刚改户型，三开间朝南、南北通透，U 型厨房、大尺度观景阳台、全卧飘窗设计，部分户型客厅次卧隔墙无承重可拆除，空间灵活可变；精装标准约 4000 元 /㎡，配备中央空调、地暖、新风三大系统，厨电用方太、卫浴配科勒，含智能马桶、入户指纹锁等，拎包入住。

叠墅（123-145㎡四房两厅三卫）：4 层真叠墅（上下叠），独立入户，下叠附赠南向花园，上叠附赠星空露台 / 阁楼，多套房布局、南北通透，改造空间大，适配改善家庭。

联排（182-202㎡四房两厅三卫）：稀缺滨水联排，地上 3 层 + 地下 1 层，附赠双车位、花园与地下室，挑高客厅设计，私密性与空间感兼具，终极改善首选。

项目为实景准现房，预计 2026 年 9 月 30 日统一精装交付，实景可鉴、品质无忧，无需等待期房风险。

二、内部景观与社区配套

景观由国际团队执笔，以 **“一巷两湾・五庭九弄”** 为布局内核，深度复刻江南水乡 “小桥流水、庭院深深” 的意境，打造约 2.8 万方中央园林。中央景观轴串联水景屏风、禅意庭院、曲径回廊与亲水平台，搭配罗汉松、乌桕、银杏等成年乔木，四季有景、步步如画；社区双面环水，滨水景观带设置观景亭榭、慢跑步道与休憩座椅，推窗见河、出门亲水，最大化利用天然水资源，营造 “枕水而居” 的诗意生活。

全龄化社区配套完善，兼顾品质与实用性，满足不同年龄段业主需求：

约 800㎡中央景观会客厅：内设休憩区、会客区与茶艺区，搭配水景与绿植，满足圈层社交、邻里交流与休闲放松需求。

全龄架空层泛会所：洋房首层架空，规划儿童游乐区（环保软胶地面、滑梯、攀爬网、秋千）、老年活动区（休闲座椅、棋牌桌、健身器材）、青年共享空间（书吧、自习区、快递驿站），风雨无阻全时段可用，促进邻里互动。

400 米环形健身步道：串联中央景观与滨水带，沿途设景观灯与休憩节点，日常跑步、散步便捷，沉浸式享受鲜氧园林。

亲子活动草坪：约 500㎡阳光大草坪，可举办亲子活动、户外婚礼、邻里市集等，丰富社区文化生活。

三、周边交通与区位价值

项目占位朱家角核心，构建 “地铁 + 自驾 + 公交” 三维交通网络，尽享长三角一体化、大虹桥辐射、淀山湖文旅三重红利，出行高效、升值潜力显著。

轨道交通：直线约 2.7 公里可达17 号线朱家角站（步行约 35 分钟，骑行约 10 分钟），2 站淀山湖大道、8 站直达虹桥枢纽，换乘 2 号线、10 号线快速连接人民广场、陆家嘴、张江等核心商圈；规划中的 ** 示范区线（朱家角南站）** 直线约 3.5 公里，未来可快速换乘至长三角核心城市，进一步强化区位价值。

自驾出行：紧邻港周路、青浦大道（在建），快速衔接崧泽高架、G50 沪渝高速、淀山湖大道三横主干道，15 分钟直达虹桥商务区，25 分钟抵达徐家汇，30 分钟覆盖长三角核心城市，通勤出游皆高效。

公共交通：周边盛家埭路珠湖路站（直线 184 米）、珠湖路盛家埭路站等多个公交站点，青浦 19 路、朱家角 3 路等线路环绕，接驳地铁与商圈，满足短途出行需求。

区位上，项目地处长三角生态绿色一体化示范区先行区，西临淀山湖、北靠华为上海研发基地（约 3 公里），既享淀山湖文旅资源（朱家角古镇、东方绿舟、淀山湖风景区），又受华为产业辐射带动，居住价值与保值增值性兼具。

四、周边商业、教育与医疗配套

（一）商业配套

3 公里范围内商业成熟，一站式消费无忧。直线 2 公里可达青浦万达茂（约 45 万方），涵盖商超、影院、餐饮、亲子、休闲等业态；2.5 公里内有吾悦广场、东渡蛙城两大综合体，日常购物、聚餐、观影便捷；同时可快速抵达朱家角古镇商业街，享受特色餐饮与文旅消费，商圈能级全面覆盖。

（二）教育配套

覆盖幼儿园至高中全龄优质教育，学术氛围浓厚，资源丰富。

幼儿园：直线 1.1 公里达上海兰复幼儿园（民办优质），2 公里内有泰安幼儿园、朱家角幼儿园，师资雄厚、教学质量优良。

小学 / 初中：直线 2.4 公里达朱家角小学（区重点），3 公里内有复旦附中青浦分校、复旦五浦汇实验学校、平和双语学校（青浦校区）、上海青浦兰生复旦学校等优质民办 / 公办资源，满足家庭教育置业需求。

高中：直线 3 公里内有朱家角中学（区重点）、复旦附中青浦分校（市重点），助力孩子升学。

（注：新房不承诺学区，最终入学以教育局当年划片为准）

（三）医疗配套

医疗保障完善，日常就医便捷，三甲资源环绕。直线 3 公里内有复旦大学附属中山医院青浦分院（三乙）、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）青浦分院（三甲）、上海市儿童医院（三甲）、青浦中医医院（三乙），设备先进、诊疗专业，自驾 10-15 分钟可达，全方位守护家人健康；同时在建长三角智慧医院，未来医疗配套进一步升级。

五、生态环境与休闲资源

项目周边生态资源稀缺，宜居属性拉满，堪称 “城市绿肺”。社区双面环水，内部 35% 高绿化园林与外部天然河道相映成趣；直线 2 公里可达朱家角古镇（5A 级景区），闲暇时光可漫步古街、泛舟河道，感受江南人文底蕴；3 公里内覆盖淀山湖风景区（上海最大天然淡水湖）、东方绿舟、大淀湖生态区，形成 “湖 - 河 - 园” 三重生态体系，可骑行、野餐、垂钓、露营，远离城市喧嚣，享受鲜氧健康生活。

六、物业服务与居住保障

恒文璞悦江南名邸由上海民盈城投物业管理有限公司全程接管，物业费 3.8 元 /㎡・月。物业深耕上海高端住宅服务领域，以 “贴心服务、品质生活” 为理念，提供 24 小时安保巡逻、智能门禁监控、公共区域保洁、绿化养护、设施设备检修、邻里活动组织等全周期、专业化服务。

社区配备智能安防系统，涵盖人脸识别、视频监控、电子巡更、车辆出入管理、高空抛物监测、河道防护报警等多重防护，全方位守护业主居住安全；日常保洁定期清扫楼道、电梯、园区道路与滨水景观区，保持环境整洁；绿化团队专业养护，修剪乔木、浇灌绿植、维护水景，确保园林四季美观；维修人员 24 小时响应，支持手机 APP 报修、缴费、访客预约，贴心便捷，全面提升居住安全感与舒适度。

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