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基础概况：双强联袂，未科核心纯改善大盘

滨江兴耀・时舟里位于杭州市余杭区闲林街道，地处绿汀路与高教路交叉口西侧，紧邻城市第三中轴线，是未来科技城核心区稀缺的品质大盘。

开发商：滨江集团（杭州豪宅标杆）+ 兴耀集团（本土实力房企），双强联合，品质保障拉满。

规模参数：总占地约 5.35 万㎡，总建面约 19.3 万㎡，容积率 2.5、绿化率 35%，规划 15 幢 22-24 层高层住宅，呈 “北斗七星” 状错落排布，共 1032 户，车位配比约 1:1.3，社区纯粹度高。

价格与交付：备案均价约 3.45 万 /㎡，总价 335 万起（106㎡），精装交付（装标 4500 元 /㎡），预计2027 年 7 月 31 日交付，滨江物业保驾护航，物业费 4.5 元 /㎡/ 月（含 0.5 元能耗费）。

市场热度：2025 年 5 月开放示范区，到访超 12000 人次；首开中签率低至 17.3%，三开三罄，成为未科名副其实的 “红盘”。

区位交通：第三中心核芯，双地铁 + 四横四纵高效通达

（一）区位价值：未科南芯，三湿环绕

项目占位未来科技城南核心，承接 “城市第三中心” 发展红利，周边集聚阿里巴巴全球总部、VIVO、OPPO、字节跳动研发中心等头部企业，创智产业高浓度聚合，被誉为 “中国硅谷”。同时，项目北邻五常湿地，与西溪湿地、和睦湿地形成 “三湿环绕” 生态格局，PM2.5 常年优于主城，推窗即享湿地景观，生态价值稀缺。

（二）轨道交通：双地铁环绕，300 米直达地铁口

地铁 12 号线水乡南路站（在建）：直线距离约 300 米，步行可达，未来串联之江、滨江、萧山，强化未科与主城联动。

地铁 3 号线全丰路站（已通车）：直线距离约 900 米，5 站直达杭州西站，快速对接武林、西湖、滨江等核心板块。

（三）自驾交通：四横四纵路网，畅达全城

周边绿汀路、高教路、良睦路、文一西路等 “四横四纵” 主干路网环绕，约 15 分钟可达阿里总部、杭州西站，20 分钟直达武林商圈，30 分钟通达萧山机场，高效衔接全城核心资源。

三、周边配套：万象城 + 天元公学 + 三甲医疗，全维高配生活

（一）商业配套：绿汀路万象城加持，繁华无忧

绿汀路万象城（在建，2027 年开业）：直线距离约 800 米，投资 175 亿元，体量为城北万象城的两倍，聚合高端购物、餐饮、休闲娱乐，成为未科商业新地标。

自带商业：社区配建约 4000㎡商业，下楼即享日常购物、餐饮、亲子娱乐，满足一站式生活需求。

（二）教育配套：15 年制天元公学，目送式教育

紧邻天元公学和睦校区（在建），涵盖幼儿园、小学、初中至高中，15 年制公办教育，重高率达 75%；直线 500 米内有九年一贯制民办寄宿学校绿城育华翡翠城学校，全程护航孩子成长（不作学区承诺，以政府划片为准）。

（三）医疗配套：三甲医院护航，健康无忧

周边 3 公里内有浙江大学医学院附属第一医院（总部一期）、余杭区第二人民医院等优质医疗资源，约 15 分钟可达，为家人健康保驾护航。

（四）生态配套：五常湿地 + 中央绿轴，天然氧吧

项目北邻约 5000 亩五常湿地，步行约 500 米可达，内含环湖绿道、亲水平台、生态湿地，是日常休闲、慢跑、垂钓的天然秘境；南侧紧邻城市中央绿轴，推窗见绿，生态环境优越。

四、产品设计：立体悬浮 + 公建化立面，迭代未科人居

（一）建筑创新：杭州首个抬板立体花园社区

作为项目最大亮点，时舟里整体抬高 3 米，打造 “空中花园 + 地下秘境” 的 3D 立体社区，住宅首层距地面约 7.5-8.5 米，相当于传统三楼，彻底告别潮湿、低层采光差、噪音干扰等痛点，实现真正的人车分流，私密性与舒适度拉满。

建筑立面由 GAD 大师张微操刀设计，采用四面铝板 + 大面积玻璃 + 全封闭阳台组合，古铜色与香槟金线条勾勒，搭配 270° 转角圆弧玻璃，高窗墙比设计，现代简约、经久耐用，从纽约奢宅汲取灵感，在不同光线下呈现流动的金属质感，颜值与品质兼具。

（二）园林景观：一轴两环多园，70 米鎏金天幕

园林秉持 “立体花园，森居生活” 理念，打造一轴、两环、多园的景观布局，中央景观轴串联九大主题组团，含镜面水池、中央草坪、健康跑道、亲子童玩区、老年活动区等，满足全年龄段需求。

社区入口打造约 70 米宽、9 米高的鎏金天幕大门，搭配弧形穹顶与叠水瀑布，仪式感十足；内部设置空中连桥、下沉式庭院（约 1000㎡）、叠水景观，形成 “空中观景、地下探秘” 的立体园林体验，媲美豪宅社区。

（三）户型空间：106-169㎡，86% 超高得房率

主力户型 106-169㎡三至四房，得房率高达 86%-87%，全系 LDKB 一体化设计、全明通透、动静分区，最大化空间利用率与居住舒适度，覆盖刚需至改善全客群。

建面约 106㎡三房两厅两卫：三开间朝南，南向面宽约 10.2 米，LDKB 一体化边厅，连通观景阳台，双飘窗设计，引入湿地风光，年轻家庭首选。

建面约 139㎡四房两厅两卫：四开间朝南，南向面宽约 13 米，约 44㎡LDKB 一体化大公区，边厅开间超 6 米，搭配 270° 转角飘窗，主卧套房含独立卫浴、衣帽间，二胎 / 三代同堂优选。

建面约 169㎡四房两厅三卫：央景楼座，南向无遮挡，全天采光充沛，高区 270° 环幕湿地景观；双主卧套房设计，独立卫浴 + 衣帽间 + 观景飘窗，尊享私密舒适，顶奢改善首选。

（四）精装标准：4500 元 /㎡高配，智能健康家居

精装交付，4500 元 /㎡精装标准，标配中央空调 + 地暖 + 新风三大件，选用西门子、杜拉维特、高仪等国际一线品牌。

设计注重细节与实用性，全屋无主灯设计、智能安防、智能门锁、全屋净水、智能家居控制系统；七大收纳场景全覆盖，玄关 800 库、厨房高柜、卫浴镜柜、阳台柜等均为交付标准，兼顾美观与实用。

五、价值总结：立体标杆 + 未科红利，首改优选资产

滨江兴耀・时舟里，占据未来科技城核心 + 三湿环绕生态 + 双地铁 + 万象城商业 + 天元公学教育五大核心价值，是杭州首改市场的 “稀缺标杆”。

从稀缺性看，杭州首个立体悬浮花园社区，抬板设计颠覆传统居住体验，四面铝板公建化立面颜值出圈，在未科核心区独树一帜；从区位看，未来科技城作为 “城市第三中心”，产业集聚、人口导入、配套成熟，价值持续攀升；从产品看，滨江精工打造，从立体园林、公建化立面到高得房率户型、高配精装，全维度迭代首改人居标准；从价格看，精装均价约 3.45 万 /㎡，总价 335 万起，相比未科核心区其他项目，性价比优势显著。

在杭州 “西优” 战略加速、未来科技城价值持续兑现、立体花园设计稀缺性凸显的背景下，滨江兴耀・时舟里凭借不可复制的产品创新、滨江品质背书、完善配套加持，成为兼具自住舒适度与投资保值性的优质标的，无论是首置还是首次改善，都是不可多得的理想居所。

未来，随着地铁 12 号线开通、绿汀路万象城开业、天元公学招生，滨江兴耀・时舟里的居住价值与资产价值将进一步凸显，引领杭州城西首改品质生活新范式。

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